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Con la diffusione capillare dei sistemi di telefonia mobile, in città e nelle periferie, gli stabili più alti sono diventati appetibili per le aziende del settore, disposte a pagare cifre considerevoli per installare in cima all’edificio, sul tetto, i loro ripetitori. Somme di cui possono beneficiare i condomini proprietari, con la ripartizione in proporzione ai millesimi di proprietà. Prima, però, l’intervento deve essere approvato dall’assemblea di condominio e non è detto che il percorso sia agevole. Nel corso degli anni, infatti, le disposizioni del Codice civile, che considera “innovazione” l’installazione di un ripetitore, si sono scontrate con le pronunce di Tribunali e Cassazione che, anche per una serie di questioni legate agli effetti sulla salute delle onde elettromagnetiche, tema al centro di forti dibattiti, tendono a rendere più difficoltosa l’operazione.
È proprietà dei condòmini. Così come il lastrico solare, anche il tetto è una parte comune dello stabile e appartiene a tutti i condomini, a meno che il regolamento condominiale di tipo contrattuale non disponga diversamente. In molti casi si tratta di spazi inutilizzati, la cui unica funzione è quella di garantire la copertura dell’edificio.
In sintesi
- L’intervento modifica la destinazione d’uso
- Può essere necessaria l’unanimità
- I redditi percepiti da tale locazione vanno dichiarati
Che cosa dice la legge
La norma di riferimento è il decreto legislativo 2 settembre 2002, n. 198 “Disposizioni volte ad accelerare la realizzazione delle infrastrutture di telecomunicazioni strategiche per la modernizzazione e lo sviluppo del Paese”. All’articolo 4 prevede che «(…) l’installazione di torri, di tralicci, di impianti radio-trasmittenti, di ripetitori di servizi di telecomunicazione, di stazioni radio base per reti di telecomunicazioni mobili Gsm/Umts (…) venga autorizzata dagli enti locali, previo accertamento, da parte delle Arpa ovvero dall’organismo indicato dalla regione, della compatibilità del progetto con i limiti di esposizione, i valori di attenzione e gli obiettivi di qualità, stabiliti uniformemente a livello nazionale». Per quanto riguarda il condominio, gli articoli di riferimento del Codice civile sono il 1120, dedicato alle “Innovazioni” e il 1136, che disciplina le maggioranze utili per l’approvazione delle delibere assembleari. Il decreto legislativo 1 agosto 2003, n. 259 ha, invece, introdotto il Codice delle comunicazioni elettroniche, norma che regola i servizi e il mercato delle telecomunicazioni e delle radiocomunicazioni.
L’intervento è considerato una “modifica”
Il Codice civile non fornisce una definizione per le innovazioni, mentre per la Corte di Cassazione (sentenza 26 maggio 2006, n. 12654) esse sono «(…) quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi». In quest’ottica, l’installazione di un ripetitore può incidere, quantomeno parzialmente, sulla destinazione del tetto, rientrando così a pieno titolo tra le innovazioni.
• Di conseguenza, applicando l’articolo 1120 del Codice civile, «I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni». Il quorum al quale fa riferimento la norma corrisponde, in prima e in seconda convocazione, al voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno i 2/3 del valore complessivo dell’edificio.
• Se per il Codice civile non vi sono dubbi sulla natura dell’intervento, negli ultimi anni la giurisprudenza, tribunali di merito e Cassazione, ha più volte ribadito come per il via libera al ripetitore possa essere necessaria l’unanimità dei consensi, rendendone di fatto più difficile l’installazione. Ciò avviene soprattutto in presenza di un regolamento condominiale contrattuale, che contenga particolari limiti o addirittura divieti, oppure ove si dia luogo a una servitù.
La percezione del rischio di esposizione prolungata alle onde elettromagnetiche è al centro del dibattito
Il parere dei giudici
Già negli anni Novanta la Suprema Corte (sentenza 3865/1993) aveva affermato come fosse necessaria l’unanimità (l’installazione dell’antenna costituirebbe un diritto di servitù sul fondo comune – tetto o lastrico solare – per il quale, a norma dell’articolo 1108 del Codice civile è richiesta l’unanimità.
• Negli anni a seguire prima il tribunale di Milano (sentenza 12663/2002) e dopo quello di Genova (sentenza 1385/2006) hanno confermato l’orientamento della Cassazione, aggiungendo che l’installazione di una stazione radio può trasformare la destinazione funzionale di una parte del bene condominiale e ridurne, anche per un solo condomino, l’utilizzo e il godimento.
• C’è poi l’ordinanza del Tribunale di Bologna (4633/2005) secondo cui l’unanimità dei consensi è necessaria per il «(…) pericolo di deprezzamento dell’immobile conseguente all’incertezza oggettiva e alla diffusa diffidenza soggettiva circa le conseguenze derivanti da una persistente esposizione alle onde elettromagnetiche prodotte dalla stazione radio-base per telefonia cellulare».
• E ancora: «(…) in base agli studi, non si può escludere con assoluta certezza che le onde elettromagnetiche, soprattutto in caso di prolungata esposizione, provochino effetti nocivi per la salute di coloro che (…) risiedano nelle immediate vicinanze della fonte irradiante».
Unanimità e 333 millesimi oltre la maggioranza
In definitiva, nel caso in cui un’azienda di telefonia proponga al condominio l’installazione del ripetitore, occorrerà valutare con attenzione le caratteristiche dell’impianto, fermo restando che potrebbe essere necessaria l’unanimità per l’avvio definitivo dell’opera.
• Non desta invece particolari problemi la stipula del contratto di locazione vero e proprio che, se non ha durata superiore ai nove anni, può essere approvato dall’assemblea, in seconda convocazione, con il voto favorevole di 333 millesimi, oltre alla maggioranza degli intervenuti.
Il ruolo di Comune e Arpa
L’autorizzazione per la posa dei ripetitori, in base alle regole fissate dal Codice delle comunicazioni elettroniche, è di competenza dei Comuni, mentre il controllo e la vigilanza
sugli impianti è affidata all’Arpa, l’Agenzia regionale per la protezione ambientale.
Le verifiche riguardano soprattutto le emissioni elettromagnetiche, che devono rientrare entro certi limiti per non arrecare danno alla salute delle persone.
• L’Arpa, in particolare, esegue calcoli basati sull’utilizzo di modelli di previsione e comunica i risultati all’ente territoriale che dà il via libera all’installazione.
• Un ultimo aspetto, altrettanto importante, riguarda il coinvolgimento degli edifici vicini. Le emissioni delle antenne, infatti, possono propagarsi con un’intensità maggiore in determinate direzioni e, al contrario, essere più deboli nell’edificio in cui sono installate. Ciò significa che un’abitazione più vicina a una sorgente può essere sottoposta a un campo minore rispetto a una più lontana.
Canone, durata e dichiarazione dei redditi/h2>
La durata del contratto di locazione del tetto sottoscritto tra il condominio e il gestore telefonico ha solitamente una durata di 9-12 anni e, in media, prevede un canone annuo pari a 10-15 mila euro.
• Riguardo alla durata, qualora sia pari o superiore a 9 anni, in fase di approvazione della delibera assembleare sarà sempre necessaria l’unanimità dei consensi.
• Per quanto riguarda i redditi percepiti dai condòmini (in base ai rispettivi millesimi di proprietà) essi vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi alla voce “redditi diversi”.
In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it
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