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Come risparmiare sulle rate del mutuo? Ottenendo tassi di interesse più bassi: chi ha già un mutuo in corso, può infatti chiedere la surroga, la rinegoziazione o pensare a una sostituzione.
Surrogare il mutuo: cosa significa
Una delle operazioni più importanti dal punto di vista economico per le famiglie è l’acquisto della casa che significa il più delle volte accendere un mutuo ipotecario con una banca. A tasso fisso, variabile o misto, di durata minima di 5 e massima 30 o 40 anni, le caratteristiche del mutuo variano in base alle esigenze personali e da banca a banca. Una volta stipulato però il contratto di mutuo non significa che possa essere “cambiato” magari nel corso del tempo per fruire di condizioni economiche più favorevoli che offre al momento il mercato. Si parla in tal caso di surroga o portabilità del mutuo.
La surroga o portabilità del mutuo è una procedura che è stata introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come Legge Bersani e che prevede la possibilità di trasferire a costo zero il proprio mutuo da una banca ad un’altra che eventualmente pone condizioni migliori. In sostanza con la surroga si può letteralmente trasferire il contratto di finanziamento in essere da una banca ad un’altra, modificando i parametri del mutuo stesso, chiudendo quindi il vecchio mutuo e accendendo uno nuovo con una nuova banca, ma utilizzando l’ipoteca originaria. Il tutto avviene senza che il mutuatario paghi penali o oneri, quindi si tratta di un’operazione molto vantaggiosa per il cliente.
Quali sono i vantaggi della surroga
Ma come verificare se conviene surrogare il mutuo ad un’altra banca? Ci sono alcuni elementi da prendere in considerazione. In primo luogo occorre verificare con precisione le condizioni e i costi del mutuo che si sta già rimborsando, quindi il tasso applicato, le spese, le rate e il capitale residuo. In secondo luogo è bene capire quali sono i vantaggi che si vuole ottenere con la surroga del mutuo, se ad esempio si vogliono pagare rate mensili o semestrali più basse ovvero se si voglia risparmiare sugli intessi. Strumento importante per capire quale sia l’offerta della banca che faccia al caso proprio sono i comparatori, dei calcolatori che si trovano su internet e che permettono in pochi click di individuare tutte le offerte di mutuo delle varie banche previste in un dato periodo di tempo. Attenzione massima però quando si usano i comparatori perché occorre verificarne la reale affidabilità. Quindi il consiglio è quello di prendere sempre contatti con la banca prescelta e verificare, carte alla mano, la possibilità o meno di effettuare la surroga.
Come chiedere la surroga
Con la surroga si può sostituire la durata, lo spread, il tipo di tasso applicato, ma non il capitale residuo, vale a dire la somma che rimane ancora da rimborsare, che deve essere uguale a quello in essere con la vecchia banca. Con la surroga la banca nuova subentra nel credito e in tutte le sue garanzie, compresa l’ipoteca. Per legge, la banca che ha erogato il mutuo in origine è obbligata ad accettare il passaggio e deve concedere il nulla osta entro 30 giorni per non incorrere in penali e a sanzioni. Al contrario, la banca che subentra può anche rifiutare l’operazione.
Per avviare la surroga, bisogna:
- Contattare la nuova banca e presentare una richiesta di portabilità.
- Fornire i documenti relativi al mutuo in corso (ad esempio, estratto conto delle rate già versate e documenti reddituali).
- Una volta approvata la richiesta, la nuova banca si occupa del trasferimento, che avviene senza costi per il cliente.
Rinegoziazione del mutuo: che cosa è
Oltre alla surroga gli strumenti che si possono utilizzare per modificare un contratto di mutuo sono la rinegoziazione (anche detta ricontrattazione) e il mutuo di sostituzione. La rinegoziazione è lo strumento che permette di cambiare in accordo con la banca le caratteristiche del mutuo in essere, in particolare il tipo di tasso, la misura e la durata del finanziamento. A differenza della surroga, non si cambia banca ma si cambiano alcune condizioni contrattuali del mutuo che si sta pagando. Come per la surroga comunque nel caso di rinegoziazione, che va richiesta con atto scritto alla propria banca che ha il dovere di rispondere, non sono previste spese o altre commissioni bancarie.
La rinegoziazione del mutuo è completamente gratuita, senza spese notarili o costi aggiuntivi, e conserva i benefici fiscali del contratto originario. Inoltre, tutte le garanzie già fornite per il mutuo iniziale restano valide, senza necessità di ulteriori spese o commissioni.
Rinegoziare un mutuo significa modificare le condizioni contrattuali con la stessa banca presso cui è stato originariamente stipulato, senza costi per il cliente. È una pratica vantaggiosa per coloro che si trovano in difficoltà con le rate, dato che la banca, preferendo evitare rischi di insolvenza, è più propensa ad accogliere richieste da chi è in difficoltà rispetto a chi intende, ad esempio, chiudere anticipatamente il debito.
La rinegoziazione consente di modificare alcune condizioni specifiche del mutuo, in particolare:
- Tasso di interesse e spread: il tasso può essere abbassato se il mercato lo consente (ad esempio, un tasso variabile legato all’Euribor), mentre lo spread rappresenta il margine aggiunto dalla banca.
- Durata del contratto: è possibile estendere il periodo di rimborso, per esempio da 20 a 30 anni, per ridurre l’importo delle rate mensili.
- Tipo di tasso: si può richiedere di passare da un tasso fisso a uno variabile o viceversa, adattandosi a nuove prospettive economiche o personali.
Come richiedere la rinegoziazione
Per avviare una richiesta di rinegoziazione, basta inviare una raccomandata A/R alla propria banca, elencando le condizioni che si desidera modificare. La banca deciderà se accettare la richiesta; in caso contrario, il mutuo rimarrà invariato.
Surroga o rinegoziazione: quale scegliere?
La surroga permette non solo di migliorare le condizioni, ma anche di cambiare istituto di credito, il che può essere vantaggioso se si trovano offerte più convenienti o servizi migliori rispetto alla banca originaria. Rispetto alla rinegoziazione, che implica un accordo con la stessa banca, la surroga offre quindi maggiore libertà di scelta e spesso condizioni più favorevoli.
In sintesi, sostituire un mutuo tramite surroga è un’opzione interessante per chi desidera ottimizzare il proprio finanziamento e approfittare di tassi più bassi o rate più gestibili senza alcun costo aggiuntivo.
Sostituzione del mutuo
Con la sostituzione del mutuo si può sostituire il finanziamento ottenuto in precedenza con un nuovo mutuo offerto da una banca diversa e a diverse condizioni. Si può attuare estinguendo il debito relativo al vecchio mutuo e stipulandone uno nuovo con un altro istituto (sostituzione ordinaria) oppure mediante la surroga.
La sostituzione del mutuo è un’opzione utile per chi desidera modificare le condizioni del proprio finanziamento attuale e può includere, oltre alla modifica dei tassi o della durata, anche un aumento dell’importo. Di solito si ricorre alla sostituzione per ottenere condizioni più favorevoli, come un tasso di interesse più basso, un cambio degli intestatari o dei garanti del mutuo o ancora liquidità aggiuntiva, che può essere utilizzata liberamente.
La principale differenza tra sostituzione e surroga sta nella possibilità di richiedere ulteriore liquidità. La surroga, infatti, consente solo il trasferimento del debito residuo alle nuove condizioni senza aggiungere importi extra. Inoltre, la sostituzione prevede costi simili a quelli di un nuovo mutuo: il mutuatario dovrà sostenere spese notarili, costi di istruttoria, e la stipula di un’assicurazione obbligatoria sull’immobile, oltre ai vari oneri legati al nuovo mutuo.
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