Un vetro rotto, la caldaia vecchia da sostituire o gli infissi da verniciare. Chi paga queste spese quando l’immobile è concesso in locazione? Per rispondere a queste domande ci viene in aiuto la legge. E’ il Codice civile all’articolo 1576 che stabilisce il criterio generale per cui è il locatore, proprietario dell’immobile che deve eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie a consentire il godimento dell’immobile al conduttore, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico di quest’ultimo.
Una premessa è necessaria e riguarda la definizione di opere di manutenzione ordinaria, straordinaria e di piccola manutenzione. Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle opere prevedibili a lungo termine per l’uso del bene immobile e come tale hanno un certo costo. Esempi ne sono il rifacimento del manto di copertura del lastrico solare, la sostituzione della caldaia o la sostituzione dell’ascensore condominiale. Le opere di manutenzione ordinaria sono invece quelle riferite a lavori che devono solitamente essere effettuati con cadenze prestabilite come ad esempio la riverniciatura di porte o finestre. Queste due categorie di opere sono a carico del locatore. I lavori di piccola manutenzione sono tutti quelli connessi all’uso stesso dell’immobile, che non dipendono dalla sua vetustà e hanno costi più lievi. Ad esempio la sostituzione di un vetro che si rompe o la riparazione di un pezzo di intonaco. Questa tipologia di opere è a carico del conduttore.
Detto ciò, per evitare eventuali contenziosi tra le parti, il legislatore ha affidato a precise tabelle, da aggiornare dopo un certo periodo di tempo, l’individuazione degli oneri accessori, intese come le spese condominiali, a carico del proprietario e quelli a carico dell’inquilino. Nel 2014 le organizzazioni più rappresentative a livello azionale della proprietà e dell’inquilinato, Confedilizia da una parte e Sunia-Sicet-Uniat dall’altra hanno aggiornato questa tabella, in cui si ritrova anche la ripartizione delle spese inerenti il singolo appartamento in locazione. Ecco come sono divise queste spese:
- a carico del locatore: sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti, manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento,
- a carico del conduttore: manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti, manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell’impianto sanitario, rifacimento di chiavi e serrature, tinteggiatura di pareti, sostituzione di vetri, manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo, verniciatura di opere in legno e metallo, manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento. L’elenco fornisce un criterio generale che può essere usato quale unto di riferimento qualora vi siano da affrontare delle spese relative all’abitazione locata e non si comprende di chi sia la responsabilità.
Chi paga le spese condominiali?
Quando l’appartamento locato si trova in un condominio tra le spese da sostenere vanno considerate quelle definite tecnicamente “oneri accessori” ossia quelle concernenti la manutenzione ordinaria dell’immobile di cui faccia parte anche l’abitazione locata ad uso abitativo, o, comunque, tutte le spese che comunemente fanno riferimento alla gestione ordinaria del condominio. La legge individua alcuni oneri posti a carico del conduttore come ad esempio la spesa per il servizio di pulizia o per il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari.
A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie. Anche in questo caso viene in aiuto la tabella di ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario di cui si è parlato nell’articolo Affitti: aggiornata la ripartizione spese tra proprietari e inquilini e a cui si rimanda per ulteriori approfondimenti.
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