Contratto di affitto: una guida con tutto quello che c’è da sapere

Guida completa al contratto di affitto, quante tipologie esistono, caratteristiche di ognuna, come si registra, tasse da pagare e sconti per inquilini nel 730.

A cura di Alessandra Caparello

Pubblicato il 18/02/2018Aggiornato il 18/02/2018

Contenuti trattati

Al giorno d’oggi è sempre più difficile acquistare la casa dei propri sogni, complice la crisi economica che ostacola l’accesso al credito, soprattutto per i giovani. Molti quindi decidono di prendere un appartamento in affitto. A canone assistito o a uso transitorio o ancora con la formula del “4+4”, sono tante le tipologie di contratto di locazione previste dalla Legge. Vi spieghiamo quante e quali sono e il regime fiscale applicabile.

Nel contratto di locazione le parti sono due: da un lato il proprietario dell’immobile, detto locatore e dall’altro l’inquilino, detto conduttore o locatario. A dettare le regole generali sugli affitti è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, intitolata “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”. La locazione è un contratto con natura consensuale e forma libera. La durata di regola segue la classica formula del “4+4”, intesa come quattro annualità rinnovabili di ulteriori 4.

Sono tante le tipologie di contratto di affitto casa previste dalla Legge. Ecco quali sono.

Il contratto di affitto: come funziona

Il contratto di affitto è quello con cui una parte, detta locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene immobile ad uso abitativo a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, il quale a sua volta è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone di locazione. Il contratto ha forma libera, vale a dire che il codice civile che ne disciplina le regole e il contenuto, non richiede una forma contrattuale tipica e specifica.

È la legge che indica gli elementi tipici che deve contenere il contratto di locazione e sono, oltre alla generalità delle parti, anche la descrizione dell’immobile, l’indicazione dell’importo del canone, le modalità di versamento e alla durata della locazione, e i dati catastali.

Nel contratto di affitto è necessario inserire apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica, l’Ape. Se manca la dichiarazione, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa.

Per quanto riguarda la durata del contratto di affitto in genere si prevede la formula del 4+4, ossia 4 anni rinnovabili di altri quattro. Il rinnovo è automatico tranne se il conduttore invia, 6 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata, la disdetta. A fare tale comunicazione può essere anche il locatore ma solo in casi tassativamente indicati dalla legge che sono:

necessità di dover destinare l’abitazione a uso proprio del locatore
ricostruzione dell’edificio
necessità di vendere l’immobile.

Al termine degli otto anni, il contratto di affitto può essere ancora una volta rinnovato per altri otto ovvero si estingue. Dal contratto di locazione derivano una serie di obblighi tanto in capo al locatore quanto in capo al conduttore. Nel primo caso essi sono:

consegnare l’immobile in buono stato e mantenerlo idoneo all’uso quale abitazione (ad esempio, provvisto di impianti igienico-sanitari, ecc.);
garantire che il bene sia esente da vizi(ad esempio, senza cedimenti strutturali) e fare in modo che il conduttore possa goderne pacificamente;
rilasciare al conduttore la ricevuta di pagamento del canone,
pagare le spese di manutenzione straordinaria(ad esempio, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento);
provvedere alla registrazione del contrattonel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio.

Dal canto del conduttore invece gli obblighi sono:

prendere in consegna la casa e usarla con la diligenza “del buon padre di famiglia”, eseguendo le necessarie riparazioni, riconsegnando poi l’immobile in buono stato al termine del contratto
pagare regolarmente il canonealle scadenze convenute
versare al locatore la cauzione, che di regolapuò essere al massimo pari a 3 mensilità di canone
provvedere al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria (ad esempio, controllo annuale della caldaia, sostituzione di un vetro rotto, ecc.)

Contratto di locazione a canone libero

Il contratto di locazione abitativa più utilizzato è quello a canone libero, così chiamato perché l’importo è liberamente determinato dalle parti. La durata minima e le modalità di rinnovo, recesso, ecc sono invece dettate dalla Legge.

La legge contro gli affitti in nero

Per contrastare il fenomeno degli affitti in nero il legislatore è intervenuto prevedendo che il conduttore, in caso di accordo per l’aumento del canone in misura superiore a quanto previsto nel contratto, possa richiedere all’autorità giudiziaria, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, la restituzione di quelle somme versate che non erano dovute e che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dalla legge per quella tipologia di contratto.

In un altro caso, quando cioè il locatore non ha provveduto alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, può richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dalla legge per tale tipo di contratto.

Contratto di locazione a canone assistito

Nei Comuni ad alta densità abitativa, il locatore-proprietario, a fronte di agevolazioni fiscali, può decidere di utilizzare dei modelli contrattuali standard per la locazione, che vengono stipulati a livello locale dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini. Il canone è assistito nel senso che è oggetto di trattative e non può essere deciso liberamente dal proprietario. In genere ha durata fissa di 3 anni, prorogabili di altri due, sempre che il locatore, per esigenze personali, non abbia provveduto ad inviare tempestivamente al conduttore la disdetta entro il termine di 6 mesi prima della scadenza triennale.

Contratto di affitto (locazione) a canone concordato

Il contratto di locazione a canone assistito o concordato è quello previsto nei Comuni ad alta densità abitativa, dove il locatore-proprietario può decidere di utilizzare dei modelli contrattuali standard per la locazione stipulati a livello locale dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini.

Il canone è concordato nel senso che la sua misura è decisa dalle parti e non può essere rimessa alla discrezionalità del locatore. La durata di tale contratto in genere è di tre anni, prorogabili di altri due.

Al termine dei 3 anni le parti possono decidere di stipulare di comune accordo un nuovo contratto ovvero in caso di mancata stipula di un nuovo contratto, il precedente si intenderà prorogato per legge per altri 2 anni, sempre che il locatore, per esigenze personali, non abbia provveduto ad inviare tempestivamente al conduttore la disdetta entro il termine di 6 mesi prima della scadenza triennale.

Contratto di affitto ad uso transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio è così chiamato perchè ha una durata breve e viene stipulato per soddisfare specifiche esigenze temporanee. Con tale contratto il proprietario di un immobile concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria specifica il godimento di un immobile dietro pagamento, per un periodo limitato da 1 ad un massimo di 18 mesi.

A differenza delle altre tipologie contrattuali, non è necessario dare la disdetta perché il contratto scade naturalmente alla fine del tempo indicato.

Tra i motivi più frequenti che spingono alla stipula di tale contratto troviamo il trasferimento del conduttore per motivi di lavoro in un’altra città e per motivi di studio da parte di un ragazzo che deve frequentare un’università in una città diversa da quella di residenza.

Il contratto di locazione ad uso transitorio “ordinario” deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D). Fra gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto troviamo:

le generalità delle parti;
la descrizione dell’immobile;
l’importo del canone e le modalità di versamento;
la durata della locazione;
ilriferimento all’esigenza transitoria, da comprovarsi con idonea documentazione da allegare allo stesso contratto (ad esempio nel caso di trasferimento per motivi di lavoro la dichiarazione del datore di lavoro). C’è da sottolineare che in caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria e quindi la durata sarà di 4 anni + 4 anni.
la clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica.

Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito.

Come si registra il contratto di affitto

Una volta stipulato il contratto di locazione deve essere registrato all’Agenzia delle entrate ma solo se la durata del contratto supera i 30 giorni all’anno. In particolare la registrazione può avvenire:

On line dal sito dell’Agenzia, dotati di credenziali di accesso ai servizi quali Entratel o Fisconline
Agli uffici territoriali delle Entrate, presentando il modello RLI.

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. La prima ha misura pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero degli anni della locazione e a pagarla sono il locatore e il conduttore, 50 e 50. Per ogni copia del contratto da registrare si paga anche l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte.

Si può anche optare per pagare un’imposta sostitutiva, ossia la cedolare secca. Regime di tassazione alternativo, con la cedolare si paga un’imposta che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali. Chi sceglie la cedolare non dovrà pagare nè l’imposta di registro, né quella di bollo. L’imposta ha aliquote diverse a seconda della tipologia di contratto di locazione a cui si applica:

• al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti per i contratti a canone libero
• al 10% dal 2014 al 2017 ( e dal 15% dal 2018) per i contratti stipulati nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia) e in quelli ad alta tensione abitativa.

Le tasse da pagare

Chi registra il contratto on line, tramite l’applicazione telematica RLI, potrà pagare le imposte mediante addebito diretto sul proprio conto corrente. Quando non si sceglie di pagarle con addebito su c/c, le imposte dovute possono essere versate con il modello F24 Elide, che ha sostituito il precedente modello F23. Il codice tributo da usare in caso di prima registrazione per l’imposta di registro è il “1500”, mentre l’imposta di bollo si può pagare anche con contrassegno telematico.

Il locatore ha l’obbligo di registrare il contratto di locazione entro 30 giorni e nei successivi 60 deve comunicare all’inquilino l’avvenuta registrazione, nonché all’amministratore in caso di immobile che si trova in un condominio. Nel caso in cui il contratto non viene registrato per la legge non esiste e si prevede la facoltà in capo al conduttore di ricorrere al giudice per accertarne l’esistenza. In caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, si paga un’imposta di registro che dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta. In caso di tardivo pagamento dell’imposta di registro, la sanzione applicabile è pari al 30% dell’imposta versata in ritardo.

Le sanzioni possono essere anche ridotte se il contribuente usufruisce del ravvedimento operoso, l’istituto con cui si può rimediare spontaneamente ed entro termini ben precisi, alle violazioni tributarie pagando sanzioni ridotte. Così nel caso di registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni, la sanzione da applicare sarà pari al 12% dell’imposta di registro da versare (1/10 di 120%). Se la correzione avviene entro 90 giorni, la sanzione sarà pari al 13,33% dell’imposta di registro da versare (1/9 di 120%), entro 1 anno il 15% dell’imposta di registro da versare e oltre i due anni, la sanzione da applicare sarà pari al 20%.

Detrazioni fiscali per chi vive in affitto

Chi vive in affitto può fruire di una serie di detrazioni fiscali da indicare nella dichiarazione dei redditi. Tali detrazioni hanno misura pari a:

300 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro
150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma non a 30.987,41 euro.

Se l’inquilino ha un reddito complessivo superiore a 30.987,41 euro non spetta alcuna detrazione.

Se il conduttore ha un’età compresa tra i 20 e i 30 anni, e stipula un contratto di locazione per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, ha diritto a una detrazione pari a 991,60 euro. L’agevolazione fiscale spetta però per i primi tre anni di locazione e a condizione che l’abitazione locata sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati e il reddito complessivo dell’inquilino non superi 15.493,71 euro annui.

Il giovane invece che va a studiare in un’università fuori sede e prende una casa in affitto, può godere della detrazione fiscale nella misura del 19%, calcolabile su un importo del canone di locazione non superiore a 2.633 euro. È necessario che l’immobile oggetto del contratto di locazione sia situato nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi, distanti almeno 100 Km da quello di residenza e, comunque, devono trovarsi in una diversa provincia.

Altra detrazione è prevista per i canoni di locazione pagati da inquilini che hanno stipulato contratti di locazione a canone convenzionato, ossia basati su appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale.

In particolare la misura della detrazione è di:

495,80 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro
247,90 euro, se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro (al di sopra di quest’importo non viene concessa alcuna detrazione).

Infine chi stipula un contratto di affitto in una città lontana per motivi di lavoro e vi trasferisce la residenza ha diritto ad una detrazione pari a:

991,60 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro
495,80 euro, se il reddito complessivo supera i 15.493,71 euro ma non i 30.987,41 euro.

Per fruire della detrazione occorre però che il nuovo Comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza da quello originario e comunque al di fuori della propria Regione. Inoltre occorre che la residenza nel nuovo Comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione che può essere fruita nei primi tre anni in cui è stata trasferita la residenza.

Come valuti questo articolo?