Quando si decide di concedere un immobile in locazione ad uso abitativo, la Legge predispone varie tipologie di contratto che si possono stipulare, ognuna risponde a diverse esigenze come il contratto di locazione a canone cosiddetto concordato o agevolato.
Il contratto di locazione a canone concordato è stato istituito con la Legge n. 431 del 1998 ed è stato previsto dal legislatore con il preciso scopo di poter stabilire l’entità del canone di locazione in base alle esigenze di mercato da un lato, ma anche dall’altro. per fronteggiare l’emergenza abitativa in specifiche città italiane con carenze di disponibilità abitative. Tale tipologia di contratto infatti è applicabile solo ed esclusivamente nei Comuni cosiddetti ad alta densità abitativa. Quali sono questi Comuni? A fornire un elenco è il Cipe, il Comitato interministeriale per la programmazione economica e tra questi ritroviamo grandi città come Roma, Napoli, Milano, Torino, Bari, Catania, Firenze, Genova, Palermo, Torino e Venezia e i Comuni confinanti con gli stessi nonché altri Comuni capoluogo di provincia.
Si dice a canone concordato perchè le parti contraenti –locatore e conduttore – possono definire liberamente il contenuto ma l’importo del canone e la durata del contratto deve essere quella stabilita dalla Legge. In merito all’importo del canone di locazione si deve far riferimento ai modelli contrattuali standard, predisposti a livello locale, dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini che lo determinano considerando il Comune in cui si trova l’immobile, la zona, la vicinanza a servizi, ecc. Per questo è bene rivolgersi alle stesse associazioni che operano a livello locale. Per quanto invece attiene alla durata, questa è fissata a 3 anni. Cosa succede al termine dei 3 anni? Le parti possono decidere di stipulare un nuovo contratto o altrimenti quello precedente si rinnova per legge per altri due anni, sempre che il locatore per esigenze personali non abbia provveduto a dare disdetta comunicandola al conduttore a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno entro 6 mesi dalla scadenza.
Il locatore che decide di stipulare un contratto a canone concordato ha un indubbio vantaggio fiscale visto che per quanto riguarda i redditi derivanti dalla locazione, può optare per il regime fiscale della cedolare secca. La cedolare secca sugli affitti si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali e in più prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di quella di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E per i contratti di locazione a canone concordato vi è un’ulteriore agevolazione visto che l’aliquota è ancora più ridotta, non al 21% bensì al 15%. Solo per il quadriennio 2014-2017, tale aliquota è stata ulteriormente tagliata al 10% e poi, salvo eventuali proroghe, tornerà al 15%.
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