Per tutelare gli inquilini, la Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una serie di norme volte ad arginare il fenomeno degli affitti in nero, ossia i contratti di locazione che non vengono regolarmente registrati all’Agenzia delle entrate e quelli registrati ma che prevedono un canone di locazione più basso rispetto a quello effettivamente pagato dall’inquilino.
Innanzitutto si prescrive in capo al proprietario di casa l’obbligo di procedere alla registrazione del contratto entro 30 giorni e nei successivi 60 deve darne comunicazione all’inquilino con una copia della ricevuta della registrazione e il relativo pagamento dell’imposta. Nel caso l’immobile concesso in locazione si trova in un condominio, il locatore dovrà darne comunicazione dell’avvenuta registrazione anche all’amministratore del condominio affinchè aggiorni l’anagrafe condominiale. Se il proprietario non adempie a questo obbligo, l’inquilino non è responsabile e il contratto è indicato come inesistente. Ciò però non significa che il locatore possa sfrattare l’inquilino ma per riavere l’immobile dovrà procedere dinanzi al tribunale con un giudizio ordinario di occupazione senza titolo che ha tempio molto lunghi.
Qualora sia pattuito un importo del canone di locazione superiore a quello che risulta dal contratto scritto e registrato, la legge parla di nullità del contratto. Una nullità che vige sia in caso di contratti di locazione a canone libero che a canone concordato. In tal caso l’inquilino può chiedere al tribunale la restituzione delle somme versate in più ma entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato. L’inquilino può anche rivolgersi al giudice in corso di locazione, senza quindi dover attendere il rilascio dell’immobile. In questo caso in particolare il conduttore chiede al giudice che il contratto continui ad esistere ma pagando il canone di locazione previsto (concordato o libero).
La Legge di Stabilità 2016 ha previsto una novità infine per quegli inquilini che avevano denunciato al Fisco il contratto di locazione non registrato. La situazione in realtà è quantomeno complessa ( Ne avevamo trattato Affitti in nero: la Corte costituzionale boccia le maxi sanzioni). In pratica il decreto legislativo 23/2011 ha previsto la possibilità per gli inquilini di denunciare i propri locatori, prevedendo sanzioni molto alte in capo al proprietario e vantaggi per l’inquilino come la proroga della durata del contratto nella formula 4+4 e il pagamento di un canone di locazione molto basso.
Tuttavia la Corte costituzionale con la sentenza n. 50 del 2014 aveva dichiarato illegittime queste norme e di conseguenza i contratti registrati dagli inquilini in seguito alla denuncia del nero, dopo il 6 giugno 2011 (data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011), erano nulli. Per ovviare al rischio sfratto di molti inquilini ( Affitti in nero: rischio sfratto per chi ha denunciato), la Legge di Stabilità ha ora previsto per chi aveva denunciato le irregolarità al Fisco fino al 16 luglio 2015 il pagamento di un mini canone il cui importo è pari al triplo della rendita catastale e senza applicazione dell’aggiornamento Istat.
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