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La proposta d’acquisto e il contratto preliminare sono due termini che si sente molto spesso quando si parla di una compravendita immobiliare. Ma cosa sono? Quali effetti ha l’una e quale l’altro?
La proposta d’acquisto
La proposta d’acquisto è tecnicamente la dichiarazione resa dall’acquirente di voler comprare un certo immobile ad un certo prezzo. Di solito la dichiarazione viene resa sulla base di un modulo prestampato che fornisce l‘agenzia immobiliare a cui ci si è rivolti. La proposta d’acquisto è accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra, che viene bloccata per tutta la durata di validità della proposta. La differenza principale tra proposta d’acquisto e preliminare è che la prima contiene impegni vincolanti per l’acquirente ma non per il venditore. Nonostante l’acquirente abbia versato la caparra, il venditore è libero di valutare nel frattempo anche altre proposte. Solo quando la proposta di acquisto è accettata dal venditore, si trasforma in un contratto preliminare di vendita.
Il contratto preliminare o compromesso
Anche detto compromesso, il preliminare di vendita è il contratto con cui le parti, venditore e acquirente si obbligano entrambi a concludere la compravendita indicandone tempi e modalità. Il preliminare a differenza della proposta d’acquisto (finchè il venditore non l’accetta), quindi vincola entrambe le parti. Il contratto preliminare perciò è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore è con la firma di quest’ultimo che si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo prestampato della proposta d’acquisto. Per far fronte alle più varie esigenze delle parti, si può firmare un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato. Così ad esempio ciò accade quando dopo la firma della proposta, il venditore si può accorgere che la casa in vendita non ha gli impianti interni a norma di legge. In tal caso viene stipulato un compromesso con contenuti diversi dalla proposta d’acquisto.
In ogni caso nel preliminare devono essere indicati una serie di elementi principali della vendita quali:
- il prezzo e la casa da acquistare
- l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto
- la data in cui verrà perfezionato il contratto definitivo.
La sottoscrizione del preliminare è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra” che però, a differenza della proposta d’acquisto impegna da subito entrambe le parti. È sempre preferibile stipulare un preliminare. Tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto è consigliabile fissare una durata più breve possibile e versare una caparra minima.
La trascrizione del preliminare
Nonostante la firma del preliminare può accadere che il venditore venda lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituisca su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto) o iscriva ipoteche. Onde evitare queste spiacevoli situazioni per l’acquirente, il preliminare viene garantito con la sua trascrizione nei Registri Immobiliari. La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, ma viene reso legalmente valido verso chiunque e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole per l’acquirente. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti. La trascrizione dovrà essere eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso. La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più. In particolare dovranno essere versati oltre all’imposta di registro anche l’imposta fissa di trascrizione (200 euro), i diritti fissi di trascrizione (35 euro), insieme ovviamente all’onorario del notaio.
Le verifiche da fare in sede di preliminare
Già al momento della stipula del contratto preliminare è opportuno che l’acquirente esegue una serie di verifiche sull’immobile. La prima verifica da fare è quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. Occorre in tal caso un’apposita visura presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, la quale è sempre aggiornata anche su compravendite, ipoteche, pignoramenti, etc. riguardanti un immobile. È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa quindi se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora. Se poi si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre già al momento della stipula del preliminare di vendita leggere il regolamento di condominio e verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto eventuali spese condominiali non ancora pagate dal venditore.
Le ulteriori verifiche che devono essere fatte già al momento della predisposizione del preliminare sono:
- verifiche inerenti il regime patrimoniale delle parti
- verifiche inerenti la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza
- verifiche del rispetto delle normative che prescrivono specifiche modalità costruttive (ad esempio le normative in materia antisismica)
- verifiche inerenti eventuali vincoli urbanistici gravanti sui terreni (ad esempio terreni soggetti a Piano Urbanistico Attuativo o disciplinati da apposite convenzioni urbanistiche)
- verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sugli immobili
- verifiche inerenti eventuali prelazioni convenzionali o legali.
Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la proprietà passa all’acquirente che deve versare il prezzo pattuito. In alternativa all’esecuzione in forma specifica la parte “non inadempiente” potrà richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subìto.
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