Detrazioni fiscali per lavori condominiali

La Legge di Stabilità ha prorogato fino al 31 dicembre 2016 I i bonus fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e di risparmio energetico non solo sulle singole unità abitative, ma anche sulle parti comuni di edifici residenziali.

A cura di “La Redazione”

Pubblicato il 08/07/2016Aggiornato il 08/07/2016

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Chi intende ristrutturare casa o eseguire lavori di efficientamento energetico può fruire fino al 31 dicembre 2016 delle detrazioni fiscali più alte, rispettivamente al 50 e al 65%. Una possibilità che la legge concede anche a chi vive in condominio e per lavori che interessano le parti comuni di edifici residenziali.

Ristrutturazione: detrazione 50% per lavori di ristrutturazione

I contribuenti che vivono in condominio possono detrarre dall’Irpef dovuta, l’imposta sul reddito delle persone fisiche, una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le parti comuni di edifici residenziali. In particolare la detrazione fiscale è pari al 50% delle spese effettuate dal 26 giugno al 31 dicembre 2016 con limite massimo di spesa di 96mila euro. Dal 1° gennaio 2017, a meno di eventuali proroghe, la detrazione verrà ridotta al 36% con il limite massimo di 48mila euro per unità immobiliare. I condòmini possono fruire dell’agevolazione fiscale in oggetto quando sono eseguiti lavori su parti comuni degli edifici. La nozione di parti comuni è data dal Codice civile ove alla’rticolo1117, numeri 1,2 3 indica:

tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

I lavori eseguiti su tali parti comuni che permettono ad ogni condòmino di godere in base alla quota millesimale della detrazione fiscale al 50% fino al 31 dicembre 2016 sono:

manutenzione ordinaria: tinteggiatura di pareti e soffitti, la sostituzione di pavimenti, di infissi esterni, il rifacimento di intonaci, la sostituzione tegole e rinnovo delle impermeabilizzazioni, la riparazione o sostituzione di cancelli o portoni, la riparazione delle grondaie e la riparazione delle mura di cinta.
manutenzione straordinaria: installazione di ascensori e scale di sicurezza, rifacimento di scale e rampe, realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate, costruzione di scale interne
Ristrutturazione edilizia: modifica della facciata, apertura di nuove porte e finestre
Restauro e risanamento conservativo: adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio.

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino:

causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16 -bis del Dpr 917/1986)
codice fiscale del condominio quale beneficiario della detrazione
codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.

Oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento. I condomìni che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni. E’ necessario tuttavia che il pagamento sia sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale e in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute riportando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. Il contribuente dovrà dimostrare, in sede di controllo, che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, è tenuto ad esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio. Al momento del pagamento del bonifico, banche e Poste Italiane Spa devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettua i lavori che dal 1° gennaio 2015 è pari all’8%.

Bonus mobili per lavori condominiali

La legge di stabilità 2016 ha prorogato fino al 31 dicembre 2016 il bonus mobili, la detrazione dall’Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Principale presupposto per avere la detrazione è realizzare un intervento di recupero del patrimonio edilizio, non solo su singole unità immobiliari residenziali ma anche su parti comuni di edifici residenziali come guardiole, l’appartamento del portiere, lavatoi, ecc. In particolare quando si effettua un intervento sulle parti condominiali, i condòmini hanno diritto alla detrazione, ciascuno per la propria quota, solo per i beni acquistati e destinati ad arredare le stesse. Il bonus non è concesso, invece, se acquistano beni per arredare il proprio immobile. Per ottenere il bonus è necessario che la data dell’inizio dei lavori di ristrutturazione preceda quella in cui si acquistano i beni. Non è fondamentale, invece, che le spese di ristrutturazione siano sostenute prima di quelle per l’arredo dell’immobile. Indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione, la detrazione del 50% va calcolata su un importo massimo di 10.000 euro, riferito, complessivamente, alle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici). Inoltre, la detrazione deve essere ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo.

I beni che si possono acquistare con il bonus mobili sono:

mobili nuovi come cucine,, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione
grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni) come frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a microonde, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento.

Tra le spese da portare in detrazione si possono includere quelle di trasporto e di montaggio dei beni acquistati, mentre è escluso l’acquisto di porte, pavimentazioni (per esempio, il parquet), tende e tendaggi, nonché di altri complementi di arredo. Per avere la detrazione sugli acquisti di mobili e di grandi elettrodomestici occorre effettuare i pagamenti con bonifici bancari o postali, sui quali va indicato la causale del versamento (è quella attualmente utilizzata da banche e Poste Spa per i bonifici relativi ai lavori di ristrutturazione), il codice fiscale del beneficiario della detrazione (il condominio), il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato. E’ consentito effettuare il pagamento anche mediante carte di credito o carte di debito, mentre non è consentito effettuare il pagamento mediante assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento.

Detrazione 65% per lavori di risparmio energetico

I condomini, sempre in relazione agli interventi sulle parti comuni condominiali, possono fruire di un’altra agevolazione fiscale, la detrazione Irpef per lavori di risparmio energetico, l’ecobonus, prorogata anch’essa nella misura più alta al 65% dalla Legge di Stabilità fino al 31 dicembre 2016.

Tali interventi su parti comuni dei condomini che permettono di godere della detrazione fiscale sono:

interventi di riduzione del fabbisogno energetico globale dell’edificio per il riscaldamento
miglioramento termico dell’involucro edilizio (isolamento di muri, coperture, pavimenti , sostituzione di infissi, installazione di schermature solari)
installazione di pannelli solari termici
sostituzione di impianti termici invernali.

L’agevolazione è stata estesa all’acquisto e posa in opera delle schermature solari e di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.

Per tale detrazione fiscale la Legge di Stabilità ha previsto una grande novità che consiste nella possibilità di cedere l’ecobonus ai fornitori. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2016 e fino al 31 dicembre 2016 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni di edifici condominiali, i condòmini che si trovano nella cosiddetta “no tax area”, ossia coloro che risultano incapienti perché hanno un reddito basso e come tale non pagano le tasse e non possono fruire delle detrazioni fiscali, è prevista la facoltà di cedere ai fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi un credito pari alla detrazione Irpef spettante, come pagamento di una parte del corrispettivo. Come ha precisato l’Agenzia delle Entrate la situazione di incapienza deve sussistere nel periodo d’imposta 2015 e il credito cedibile è pari al 65% delle spese poste a carico al singolo condòmino, in base alla tabella millesimale di ripartizione, e riguarda le spese sostenute nell’anno 2016, anche se riferite ad interventi iniziati in anni precedenti.

La volontà di cedere il credito deve risultare dalla delibera dell’assemblea che approva gli interventi di riqualificazione energetica oppure da una specifica comunicazione inviata successivamente al condominio. Il condominio deve comunicare questa volontà ai fornitori che, a loro volta, devono accettare, in forma scritta , la cessione del credito a titolo di parziale pagamento del corrispettivo per i beni ceduti o i servizi prestati. Per la fruizione del credito da parte dei fornitori, è previsto che il condominio paghi, entro il 31 dicembre 2016 , le spese corrispondenti alla parte non ceduta sotto forma di credito , mediante l’apposito bonifico bancario o postale e comunichi telematicamente all’Agenzia delle Entrate una serie di dati, attraverso l’amministratore o, se non obbligati alla relativa nomina, attraverso il condòmino incaricato .

I dati da comunicare sono:

il totale della spesa sostenuta nel 2016
l’elenco dei bonifici effettuati
il codice fiscale dei condòmini che hanno ceduto il credito
l’importo del credito ceduto da ciascun condòmino
il codice fiscale dei fornitori cui il credito è stato ceduto e l’importo totale del credito ceduto a ciascuno di essi.

La comunicazione va fatta utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline dell’Agenzia delle Entrate, entro il 31 marzo 2017.

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