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Sono validi fino al 31 dicembre 2018 (oltre solo in alcuni casi) gli sconti fiscali di varia entità previsti per una lunga serie di lavori di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. Il vincolo, infatti, è che gli interventi siano eseguiti su immobili e unità abitative già edificati. Le agevolazioni statali sono rivolte a tutti i contribuenti e hanno caratteristiche che possono variare secondo il tipo di incentivo. Le detrazioni, infatti, si distinguono in base all’intervento e sono classificate in: ecobonus, detrazione Irpef o Ires per gli interventi finalizzati al risparmio energetico; bonus ristrutturazione (con annesso bonus mobili), detrazione Irpef per gli interventi di recupero e ristrutturazione, restauro e manutenzione straordinaria; sismabonus, detrazione Irpef per le misure antisismiche; bonus verde, detrazione Irpef per gli interventi di sistemazione “a verde”. Per poter usufruire delle detrazioni, ripartite in quote annuali di pari importo, è necessario pagare le spese attraverso un bonifico parlante (bancario o postale), indicando la causale del versamento, il codice fiscale della persona che usufruisce della detrazione, il numero di partita iva o il codice fiscale della ditta o del professionista (che ha eseguito i lavori) a favore del quale è stato eseguito il bonifico.
La cessione del credito
Un’altra importante conferma della legge di bilancio 2018 riguarda la possibilità, per chi beneficia dell’ecobonus e del sismabonus (è esclusa la ristrutturazione edilizia) di cedere il credito derivante dalla detrazione ai fornitori che hanno eseguito l’intervento o ad altri soggetti privati, che non siano banche o intermediari finanziari. Quest’ultima limitazione non è prevista per i contribuenti “incapienti”, ossia quelli che rientrano nella cosiddetta “no tax area”.
Gli incentivi fiscali per le ristrutturazioni edilizie, per gli interventi volti al risparmio energetico e all’adozione di misure antisismiche, nonché per la manutenzione del verde sono misure contenute nella legge 27 dicembre 2017, n. 205 “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2018 e bilancio pluriennale per il triennio 2018-2020”, pubblicata sul supplemento ordinario n. 62 della Gazzetta Ufficiale n. 302 il 29 dicembre 2017. La legge è entrata in vigore il 1° gennaio 2018.
In sintesi
- Riqualificazione energetica: ecobonus (modificato)
- Lavori edili: bonus ristrutturazioni con bonus mobili
- Misure antisisma: sisma bonus. Spazi esterni: bonus verde
1 Ecobonus – efficientamento energetico
Rispetto alle modalità in corso negli anni scorsi, la detrazione dall’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) o Ires (Imposta sul reddito delle società) per gli interventi volti al risparmio energetico presenta quest’anno non poche modifiche. Occorre dunque prestare grande attenzione. Se già in passato questa agevolazione prevedeva tetti di spesa detraibili diversi secondo il tipo di lavoro e valori differenti di sconto in base alla tipologia di immobile, dal 1° gennaio 2018 la percentuale di rimborso varia anche per le opere eseguite. La detrazione, infatti, è pari al 65% oppure al 50% (dipende dai lavori) quando si tratta di unità immobiliari singole (appartamento o villetta). Sale al 70% oppure al 75% e ha anche una validità più estesa nel tempo (fino 31 dicembre 2021) per gli interventi che coinvolgono il condominio, come vedremo in seguito nel capitolo dedicato.
Confermato al 65%
(spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2018) per:
✓ interventi di coibentazione dell’involucro opaco (strutture verticali ed orizzontali opache)
✓ pompe di calore
✓ sistemi di building automation
✓ collettori solari per produzione di acqua calda
✓ scaldacqua a pompa di calore
✓ generatori ibridi, cioè costituiti da una pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro
✓ generatori d’aria a condensazione.Sono comprese le caldaie a condensazione classe A ma solo se dotate di sistema di termoregolazione evoluto (appartenente alle classi V, VI o VIII della comunicazione della Commissione 2014/C 207/02). Sono ammessi con l’aliquota del 65% anche i micro-cogeneratori
Scende al 50%
(spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2018) per:
✓ interventi relativi alla sostituzione di finestre comprensive d’infissi
✓ schermature solari
✓ acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili
✓ caldaie a condensazione, purché abbiano un’efficienza media stagionale almeno pari a quella necessaria per appartenere alla classe A di prodotto prevista dal regolamento (UE) n.18/2013.
Ecobonus, la cifra detraibile varia da 30mila a 60mila euro
La cifra aumenta a 60.000 euro per le opere riguardanti la coibentazione dell’involucro opaco (strutture opache verticali, strutture opache orizzontali quali coperture e pavimenti); la sostituzione degli infissi; l’acquisto e posa delle schermature solari, così come per i pannelli solari dedicati alla produzione di acqua calda per usi domestici o industriali.
100mila euro se si abbassa il fabbisogno
Per gli interventi di riqualificazione energetica in generale che fanno ottenere all’edificio un valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% ai valori riportati in un’apposita tabella (parametri definiti con DM Sviluppo dell’11 marzo 2008, modificato dal decreto 26 gennaio 2010), il valore massimo della detrazione sale a 100.000 euro.
Novità 2018: la micro-cogenerazione
Da quest’anno lo sconto fiscale riguarda anche l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori (produzione combinata di elettricità e di calore da un unico impianto di piccola taglia) in sostituzione di impianti esistenti, fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 euro, a condizione che gli interventi producano un risparmio di energia primaria pari almeno al 20%.
Chi può usufruirne
Hanno accesso all’incentivo fiscale i contribuenti, residenti e non residenti, che possiedono l’immobile su cui si effettua l’intervento. Ma anche i titolari di un diritto reale sullo stesso immobile. Possono inoltre accedere al bonus i condòmini (per gli interventi sulle parti comuni condominiali), gli inquilini, i comodatari, il familiare che convive con chi possiede o detiene l’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) e il convivente “di fatto”.
Come si ottiene l’ecobonus
Entro 90 giorni dalla fine dei lavori, bisogna trasmettere all’Enea in via telematica (www.acs.enea.it) la scheda informativa degli interventi realizzati e, per molti lavori, una copia dell’attestato di qualificazione energetica o della certificazione energetica dell’immobile (informazioni si trovano sul portale dedicato: efficienzaenergetica.acs.enea.it). È necessaria l’asseverazione di un tecnico abilitato o la dichiarazione resa dal direttore dei lavori; mentre per chi ricorre al fai da te per la costruzione di pannelli solari è sufficiente l’attestazione di partecipazione ad un corso di formazione. Non occorre effettuare alcuna comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
2 – Bonus ristrutturazione
La detrazione Irpef del 50% si applica con limite massimo di 96.000 euro alle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018 per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, effettuati su singole unità immobiliari residenziali (di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze). Sono esclusi i lavori di manutenzione ordinaria. Per i condomìni il discorso è diverso, come vedremo in seguito nel capitolo dedicato alla fine del servizio. Nello specifico, l’agevolazione spetta per i seguenti lavori:
✓ ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato da eventi calamitosi
✓ realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche di proprietà comune
✓ interventi che contribuiscono a eliminare le barriere architettoniche e che interessano ascensori e montacarichi (ad esempio un elevatore esterno all’abitazione)
✓ opere che, attraverso tecnologie avanzate, favoriscono la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi
✓ bonifica dall’amianto
✓ opere che evitano gli infortuni domestici (apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, vetri anti-infortunio, ecc..)
✓ misure finalizzate a prevenire il rischio di furti, aggressioni (è compreso il sistema di videosorveglianza; non lo è invece l’eventuale contratto stipulato con un istituto di vigilanza)
✓ interventi finalizzati alla cablatura degli edifici
✓ contenimento dell’inquinamento acustico
✓ progettazione, messa a norma degli impianti elettrici, acquisto dei materiali, imposte e oneri
✓ spese per perizie e sopralluoghi, prestazioni professionali, oneri di urbanizzazione.
Anche per acquisto di edifici ristrutturati
È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, per un importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati. In particolare, la detrazione spetta nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano, entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori, alla successiva alienazione (vendita) o assegnazione dell’immobile.
• Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente, o l’assegnatario, dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un importo forfettario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione (comprensivo di Iva). Anche in questo caso la cifra scontata viene recuperata in 10 rate annuali di pari importo.
Vale per i box auto
Oltre che agli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse e posti auto, la detrazione d’imposta si applica anche all’acquisto di box o posti auto pertinenziali già realizzati.
• L’agevolazione spetta limitatamente alle spese sostenute per la realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal venditore.
Chi può usufruire del bonus ristrutturazione
Oltre ai proprietari e ai titolari di diritti reali sull’immobile (ad esempio l’usufruttuario), possono beneficiare dell’agevolazione l’inquilino o il comodatario, i soci delle società semplici e gli imprenditori individuali (ma solo per gli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce); il familiare che convive con il proprietario o detiene l’immobile (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado); il componente dell’unione civile; il coniuge separato a cui il giudice ha assegnato l’immobile intestato all’altro coniuge; il convivente “di fatto” non proprietario dell’immobile né titolare di un contratto di comodato, ma solo per le spese sostenute a partire dall’1/1/2016. La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento dell’invio in Comune della comunicazione di inizio lavori. Può acquisire le quote residue del bonus chi acquista un immobile sul quale sono stati effettuati interventi che beneficiano della detrazione al 50%.
Come si ottiene. Occhio alle novità
Nella dichiarazione dei redditi occorre indicare i dati catastali identificativi dell’immobile e gli estremi di registrazione dell’atto di proprietà.
• È necessario allegare (conservare le copie per eventuali controlli): fatture e ricevute fiscali di tutte le spese effettuate per i lavori; ricevute dei bonifici di pagamento (questa è l’unica modalità di pagamento ammessa); concessioni, autorizzazioni e comunicazioni di inizio lavori (pratiche comunali); domanda di accatastamento per
gli immobili non ancora censiti; ricevute di pagamento dell’Imu; dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori; comunicazione preventiva con la data di inizio dei lavori, da inviare con posta raccomandata all’Asl (laddove prevista).
• La Legge di Bilancio 2018 ha introdotto il comma 2-bis all’art. 16, DL n. 63/2013 che obbliga a trasmettere all’Enea (www.acs.enea.it) le informazioni sui lavori effettuati, per permettere di monitorare e valutare il risparmio energetico raggiunto con la ristrutturazione.
Bonus mobili. Legato alla ristrutturazione
Se per l’immobile in ristrutturazione si acquistano mobili e grandi elettrodomestici di classe pari o superiore alla A+ (per i forni esiste solo la classe A), è possibile usufruire di una detrazione Irpef del 50%, anch’essa ripartita in 10 quote annuali di pari importo, su una spesa massima di 10.000 euro.
• L’agevolazione – come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate – pur essendo stata prorogata dalla legge di bilancio anche per gli acquisti che si effettuano entro il 31 dicembre 2018, può essere richiesta solo da chi sta realizzando un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato a partire dal 1° gennaio 2017.
• Per gli acquisti effettuati nel 2017, invece, è possibile fruire della detrazione solo se l’intervento di ristrutturazione è iniziato in data non anteriore al 1° gennaio 2016.
• Così, per usufruire del bonus serve che la data di inizio lavori sia anteriore a quella in cui sono stati acquistati i mobili e gli elettrodomestici.
• Sempre l’Agenzia ha precisato che il soggetto che esegue lavori di ristrutturazioni su più immobili potrà accedere più volte al bonus, sempre rispettando il limite massimo di spesa.
Che cosa è escluso
Nell’arredamento detraibile non rientrano porte, pavimentazioni, tende e altri complementi, mentre per gli elettrodomestici è necessaria l’indicazione della classe energetica, a meno che per una determinata tipologia non sia ancora previsto l’obbligo.
• All’interno delle spese possono essere conteggiati anche i costi di trasporto e montaggio, a condizione che tutti gli esborsi (anche attraverso finanziamenti) siano pagati mediante bonifico o carte di credito/debito.
• Ricevute e scontrini devono essere custoditi a riprova degli avvenuti acquisti.
3 – Sismabonus
Nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021, l’adozione di misure antisismiche per edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (ad alta pericolosità e a minor rischio, individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003) gode della detrazione Irpef o Ires del 50%, fruibile in cinque rate annuali di pari importo e applicabile a un importo complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare, per ciascun anno. Sale al 70% nel caso in cui agli interventi consegua una riduzione del rischio sismico tale da determinare il passaggio a una classe di rischio inferiore. Raggiunge l’80% se il passaggio è doppio.
• Nella spesa massima detraibile possono essere conteggiati anche i costi per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.
Godono di questo sconto esclusivo le sole misure antisismiche. Se invece queste rientrano in una ristrutturazione, vale l’altro bonus.
4 – Bonus verde
È una delle maggiori novità del 2018. Si tratta di una detrazione Irpef del 36%, ripartita in 10 quote di pari importo, su una spesa massima di 5.000 euro riguardante gli interventi di sistemazione a verde di aree scoperte private. Ne sono un esempio quelle di interi edifici esistenti e quelle di unità immobiliari e di loro pertinenza. I lavori possono riguardare: recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione di pozzi. Ma anche: messa in opera di coperture a verde e di giardini pensili.
• Fra le spese detraibili possono essere inserite anche quelle per la progettazione e per la manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi.
• Il pagamento delle spese deve avvenire attraverso strumenti tracciabili come il bonifico (sempre parlante), sia bancario che postale.
Se i lavori sono in condominio
Ecobonus
La detrazione del 65% si applica per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali, eseguiti e pagati dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021. Per le spese sostenute dall’1/1/2017 al 31/12/2021 la detrazione sale al 70% per gli interventi che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda. Uno sconto maggiore, del 75%, è invece possibile nel caso di miglioramento della prestazione energetica invernale e estiva con interventi sulle parti comuni che conseguono almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26/6/2015 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica). In ogni caso, l’importo complessivo della spesa è di 40.000 euro, da moltiplicare per il numero delle unità immobiliari.
Ristrutturazioni edilizie
A differenza delle unità immobiliari, per le parti comuni degli edifici residenziali la detrazione al 50% si applica anche alle spese di manutenzione ordinaria. Lo sconto spetta ad ogni condòmino in base alla quota millesimale e, per usufruirne, è necessaria la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori, oltre alla tabella millesimale di ripartizione delle spese. I singoli condòmini possono detrarre anche, in proporzione alla loro quota millesimale, le spese sostenute per l’acquisto degli arredi destinati alle parti comuni (ad esempio i mobili e gli elettrodomestici per l’appartamento del portiere), ma solo se tali parti condivise sono oggetto di lavori di ristrutturazione.
Sismabonus
Le spese per interventi antisismici sulle parti comuni dell’edificio possono usufruire di una detrazione del 75%, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore o dell’85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori. Le agevolazioni, ripartite in 5 quote annuali di pari importo, si applicano a una cifra non superiore a 96.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
Ecobonus + Sismabonus
Un’altra novità del 2018 riguarda lo sconto per le spese di interventi eseguiti sulle parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 e finalizzati sia alla riduzione del rischio sismico sia alla riqualificazione energetica. Il condominio può usufruire di una detrazione dell’80%, nel caso in cui i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore o dell’85%, se il passaggio è doppio. In entrambi i casi l’agevolazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare max delle spese di 136.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. Tali detrazioni possono essere richieste in alternativa a quelle già previste per gli interventi antisismici e per la riqualificazione energetica degli edifici condominiali.
Bonus verde
Il condominio può beneficiare di questa agevolazione per tutti quegli interventi eseguiti sulle parti comuni esterne dell’edificio, fino a un importo massimo complessivo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso abitativo. Secondo l’Agenzia delle Entrate “ha diritto alla detrazione il singolo condòmino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che la stessa sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi”.
Istituti autonomi per le case popolari
Possono beneficiare di tutte le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica (non più solo di quelle per le parti comuni).
Così come per il Sismabonus, anche per tutti i lavori eseguiti sul condominio la scadenza degli sconti fiscali slitta al 2021.
Cumulabilità per gli edifici
• Ristrutturazione edilizia + misure antisismiche: il limite di spesa detraibile massimo resta comunque di 96.000 euro.
Le misure antisismiche “rientrano” infatti fra le ristrutturazioni.
• Riqualificazione energetica + misure antisismiche: i rispettivi limiti di spesa si sommano (40.000 euro + 96.000 euro), perché questi sono considerati interventi distinti.
• Ristrutturazione edilizia + riqualificazione energetica: i rispettivi limiti di spesa si sommano (96.000 euro e 40.000 euro), perché questi sono considerati interventi distinti.
In collaborazione con avv. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. 02/33105242, http://www.fna.it
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