Oltre alla classica locazione immobiliare, è prevista nel Codice civile la possibilità per l’inquilino di sublocare l’immobile, ma vi sono delle condizioni da rispettare necessariamente. Vediamo quali sono ricordando comunque che il locatore ha sempre la facoltà di opporsi.
Il contratto di locazione è quello in cui un soggetto, chiamato locatore mette a disposizione di un altro, il conduttore, il godimento di un immobile per destinarlo ad un uso abitativo, dietro pagamento di un corrispettivo determinato dalle parti, il canone di locazione. Con la sublocazione, il conduttore può sublocare l’immobile in godimento ad un terzo soggetto ma solo parzialmente, ad esempio l’inquilino può affittare una stanza del suo appartamento ad un’altra persona.
Come precisa la legge n. 392 del 1978 la sublocazione può essere parziale salvo il diniego del locatore. Il locatore nel contratto può sempre vietare espressamente la sublocazione, quindi prima di procedere è bene sempre leggere attentamente tutte le clausole del contratto di locazione.
Se non vi è alcun divieto, allora il conduttore può procedere a sublocare l’immobile. Tuttavia occorre che il locatore sia informato con una previa comunicazione inviata con lettera raccomandata. Vengono così a crearsi due distinti contratti: da una parte il contratto di locazione ordinario tra locatore e conduttore e dall’altra il contratto di sublocazione tra conduttore e subconduttore.
Quali sono gli adempimenti da rispettare per il conduttore? In primo luogo, come abbiamo detto poc’anzi, occorre una comunicazione al locatore mediante una lettera raccomandata che deve essere inviata anticipatamente rispetto alla data di stipula della sublocazione.
Nella lettera andranno indicati:
- dati del subconduttore
- durata della sublocazione
- numero di vani sublocati
Per quanto riguarda la durata, questa non può mai essere superiore a quella del contratto di locazione, mentre l’ammontare del canone è libero. Il locatore può in ogni caso riscuotere il canone della sublocazione qualora il conduttore non abbia provveduto al pagamento del canone di locazione.
Altro obbligo da rispettare è quello di registrare il contratto all’Agenzia delle entrate. Per farlo è possibile usare il modello RLI, reperibile sul sito della stessa Agenzia, stamparlo e compilarlo. In particolare nel Quadro A, alla casella “Casi particolari” va inserito il codice 2. Una volta compilato il modello RLI va poi inviato all’Agenzia, anche telematicamente. Insieme alla registrazione del contratto, deve essere versata l‘imposta di registro che ha misura pari al 2%. Quando si subloca un immobile non si può optare per il regime delle cedolare secca anche se il contratto di locazione originario applica l’imposta sostitutiva del regime facoltativo, non si potrà estendere alla sublocazione.
Una volta ricevuta la comunicazione, il locatore ha 30 giorni di tempo per opporsi per gravi motivi. I gravi motivi sono indicati generalmente come qualsiasi comportamento grave che giustifica il diniego del locatore ad esempio la posizione economica e l’affidabilità del soggetto subconduttore.
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