Chi vive in affitto può ritrovarsi nella necessità di cambiare appartamento, trasferendosi ad esempio in uno più grande per far fronte alle esigenze della famiglia, ma anche il locatore può chiedere all’inquilino di liberare l’immobile prima della scadenza del contratto per motivi precisi che individua la legge. Come comportarsi in questi casi?
Innanzitutto c’è da dire che per quanto riguarda la durata del contratto di locazione a canone libero si applica la formula del “4+4”: decorsi 4 anni il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori quattro anni. Sei mesi prima della scadenza, il locatore può comunicare in forma scritta al conduttore di liberare l’immobile, dando così il proprio “diniego di rinnovazione” (spesso detto anche “disdetta”). Il locatore deve precisare la data di rilascio dell’immobile e soprattutto il motivo del diniego in maniera dettagliata. I motivi possono essere ad esempio la necessità di procedere alla ristrutturazione dell’immobile oppure quando il locatore intende destinare l’immobile ad uso proprio. Se manca la comunicazione di disdetta, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione illegittimamente disdettato.
Anche il conduttore può decidere di lasciare l’immobile prima del tempo e in tal caso si parla di recesso. La legge n. 431 del 1998 stabilisce che il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore con preavviso, anche in questo caso, di sei mesi. Affinchè l’inquilino possa recedere dal contratto di locazione vi devono essere gravi motivi, ossia circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili cioè collegati a un evento imprevisto, non dipendente dal conduttore stesso e, ovviamente, sopravvenuto dopo la stipula del contratto, oneroso economicamente, ovvero psicologicamente gravoso. Gravi motivi possono essere per esempio il trasferimento per lavoro, problemi familiari che impongono il trasferimento (es. malattie di genitori), l’abbandono degli studi universitari o anche perchè l’immobile presenta problematiche difficili da risolvere ad esempio la comparsa di condensa che inficia la salubrità dell’immobile. Il preavviso per legge va dato al locatore con lettera raccomandata a meno che le parti non abbiano convenuto diversamente nel contratto. La lettera di preavviso può essere redatta in carta libera, indicando oltre ai propri dati anagrafici, l’ubicazione dell’immobile e il numero e la data di registrazione del contratto, insieme ai motivi per cui si intende esercitare il recesso. Durante i rimanenti sei mesi il conduttore deve comunque corrispondere il canone di locazione, sempre che non vi sia diverso accordo tra le parti.
Il recesso anticipato dal contratto da parte del conduttore comporta, a carico delle parti, l’obbligo di versamento della tassa di registro, per la risoluzione anticipata. L’importo ha misura fissa pari a 67 euro, da versare con il modello “F24 Versamenti con elementi identificativi” utilizzando il codice 1503 relativo alla “Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di registro per risoluzioni del contratto”. Quanto al soggetto tenuto al pagamento, bisogna vedere se nel contratto è contenuta una clausola che fa ricadere l’onere in capo al proprietario o al conduttore. In assenza di questa indicazione, si tratta di una obbligazione in solido, ma di fatto la cifra verrà versata da chi formalizza la risoluzione.
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