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Per dare slancio al mercato immobiliare considerando anche le difficoltà nell’accesso al credito, il legislatore ha adottato due nuovi strumenti per permettere ai soggetti che non dispongono della liquidità immediata di acquistare casa: il leasing immobiliare e il rent to buy. Ecco la guida completa con tutte le informazioni.
Rento to buy: cos’è e cosa prevede
Il rent to buy é un nuovo tipo di contratto con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone e dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. In sostanza il rent to buy si articola in due fasi: nella prima il proprietario concede l’utilizzo dell’immobile al conduttore che ha l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto).
La seconda fase, eventuale, è quella che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore. Quest’ultimo alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto. Se deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto e il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo. Il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo.
Al contrario se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita e il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo.
Gli immobili interessati e il canone
Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto. Il rent to buy inoltre può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, e altro ancora.
La trascrizione del contratto
E’ importante la trascrizione del contratto di rent to buy visto che secondo la legge garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente. Con la trascrizione difatti si ottiene un duplice effetto: uno di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo e un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.
Il conduttore inadempiente
Cosa accade se il conduttore è inadempiente e non paga il canone? In tal caso il concedente potrà, a sua scelta avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto ovvero chiedere l’adempimento in forma specifica o la risoluzione del contratto. Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile.
Tasse: chi le paga?
Per quanto riguarda le tasse da pagare è intervenuta l’Agenzia delle entrate con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, in cui distingue la disciplina fiscale applicabile per il periodo del godimento dell’immobile, prima quindi dell’acquisto vero e proprio, dal successivo esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore e del trasferimento dell’immobile. In primo luogo occorre distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).
Le imposte legate al possesso dell’immobile come ad esempio l’imu e la Tasi, sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di locazione, mentre le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
Se il proprietario è un privato, potrà scegliere sulla quota percepita come affitto tra l’Irpef ordinaria, insieme all’imposta di registro al 2% (da dividere tra proprietario e inquilino) oppure optare per il regime della cedolare secca.
Se a vendere è un’impresa, la quota versata per il godimento del bene solitamente è esente dall’iva, a meno che la società non abbia optato per il regime di imponibilità. Per quanto riguarda invece la quota pagata come acconto sul prezzo, se l’operazione è soggetta ad IVA, si applicano le seguenti aliquote:
- 4% nel caso di prima casa se si tratta di abitazioni non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9),
- 10% per seconde case non di lusso,
- 22% per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Il leasing immobiliare
Oltre al rent to buy un’altra modalità di acquisto di un immobile è tramite il leasing immobiliare introdotto dalla Legge di Stabilità n. 208/2015. Il leasing ha come obiettivo quello di agevolare, specie per i più giovani, l’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria.
Come funziona? Con la stipula del contratto di locazione finanziaria, una società di leasing (banca o intermediario finanziario autorizzato da Banca d’Italia all’esercizio dell’attività di leasing) assume l’obbligo ad acquistare o anche a far costruire l’immobile, su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato a fronte di un corrispettivo periodico (canone). Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.
I beneficiari e gli immobili
Il leasing immobiliare abitativo è fruibile dai soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, purché privi di abitazione principale. Possono essere acquistati con il leasing qualsiasi tipologia di immobile, purché non rientrino nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Può trattarsi anche di un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato a uso abitativo da costruire su uno specifico terreno, un fabbricato a uso abitativo in corso di costruzione e da completare o anche un fabbricato abitativo da ristrutturare
I vantaggi fiscali
La legge incentiva la stipula del contratto di leasing. In particolare per i titolari dei contratti stipulati dal 1° gennaio 2016 e fino al 31.12.2020, si prevede la possibilità di portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa”.
In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).
Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).
Sia per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5%, ma l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.
La sospensione del contratto
La disciplina del leasing prima casa prevede che il cliente possa richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro. La sospensione, in ogni caso, non determina l’applicazione di alcuna commissione o spese d’istruttoria e avviene senza richieste di garanzie aggiuntive.
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