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Un passo molto importante nella vita di tutti, in particolar modo delle giovani coppie, è l’acquisto della prima casa ma vista la difficoltà di accedere ai mutui e mancando la liquidità necessaria è stato introdotto recentemente un modo di acquisto alternativo alla classica compravendita.
Parliamo del rent to buy, un contratto introdotta dal decreto Sblocca Italia con cui il proprietario di un immobile consegna un’abitazione al conduttore e futuro acquirente che paga un canone di locazione. Al termine di un periodo fissato nel contratto il conduttore potrà decidere di acquistare l’immobile scomputando dal prezzo finale una parte dei canoni già pagati. Vediamo da vicino tutti gli aspetti fondamentali che riguardano il rent to buy.
Le fasi del rent to buy
Cominciamo con il dire che il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipologia di immobile si voglia in futuro acquistare: ad uso residenziale ma anche commerciale. Può riguardare anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava su di esso; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo. Proprietario e conduttore devono stipulare un contratto in cui evidenziare alcuni elementi specifici che sono:
- l’immediata concessione, da parte del proprietario, dell’utilizzo dell’immobile;
- l’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo di acquisto;
- il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;
- la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto.
Sono due le fasi in cui si articola il rent to buy e sono:
- la concessione dell’utilizzo dell’immobile da parte del proprietario al conduttore che ha l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);
- l’eventuale trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore: non c’è l’obbligo reciproco di procedere all’atto di vendita, ma la legge riconosce al conduttore il diritto all’acquisto. Alla scadenza del termine previsto nel contratto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto.
Da ciò ne consegue che se il conduttore deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto e il proprietario avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo.
Se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita e il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo.
Il canone di locazione
Nel contratto di rent to buy, si deve prestare particolare attenzione all’indicazione del canone che il conduttore deve pagare al proprietario dell’immobile. Devono essere indicate in particolare le due componenti del canone altrimenti si invalida lo stesso contratto. Tali componenti sono una destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e l’latra da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.
Gli obblighi delle parti
Ecco quali sono i reciproci obblighi e diritti del condente del conduttore:
- inventario e garanzia: il conduttore deve prendere in consegna l’immobile nello stato in cui si trova e procedere all’inventario e dare una garanzia come ad esempio quella prevista per la locazione, ossia il deposito costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone (da calcolarsi con riguardo alla sola parte imputabile al pagamento dell’utilizzo)
- ordinaria manutenzione: a carico del conduttore sono le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio). Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni di elementi accessori degli immobili che, per loro natura, si consumano e deteriorano per effetto del loro uso normale (ad esempio le spese relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato. Gravano sul conduttore anche le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
- Riparazioni straordinarie: a carico del proprietario che concede l’immobile sono le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio. Sono riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Non è un elenco tassativo e in esso possono rientrare tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e quelli per la sostituzione degli impianti di dotazione (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, altro).
Se il conduttore non paga il canone?
Qualora il conduttore non adempie al suo obbligo principale, ossia pagare il canone di locazione, il concedente potrà avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto ovvero chiedere la risoluzione del contratto. Una volta risoltosi il contratto, il concedente avrà diritto non solo alla restituzione dell’immobile (se il conduttore non provvede al rilascio dell’immobile, il concedente dovrà intraprendere una nuova azione giudiziaria nei suoi confronti), ma anche ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di indennità per risarcirlo del danno subito.
Se il conduttore non vuole acquistare più l’immobile?
Le parti non hanno l’obbligo di procedere al termine indicato nel contratto alla stipula dell’atto di vendita. Il conduttore può decidere infatti di non procedere all’acquisto e il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. Di conseguenza il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’utilizzo dell’abitazione, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare al prezzo della vendita.
Chi paga le imposte?
Nel periodo dell’utilizzo dell’immobile, le imposte legate al possesso dell’immobile come ad esempio l’imu, sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione, mentre la tasi va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun Comune. La tari (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore in quanto detentore dell’immobile.
Vantaggi e rischi per le parti
I vantaggi per chi decide di vendere un immobile con il rent to buy sono in primo luogo l’alto numero di potenziali acquirenti che può trovare rispetto ad una classica compravendita. Il rischio maggiore però è che il conduttore decida di non comprare l’immobile ma in tal caso il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore per essere imputato a prezzo. L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri. Il proprietario inoltre con il rent to buy mantiene la proprietà dell’immobile sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto.
Il conduttore invece non avrà nessun obbligo, ma solo il diritto all’acquisto del bene con piena libertà di decidere, alla scadenza, se esercitare o meno tale diritto. Inoltre tra i vantaggi si sottolinea che i costi a suo carico saranno limitati alla sola manutenzione ordinaria, mentre il peso delle imposte dirette e di quelle locali (IMU, maggior quota TASI), rimarrà a carico del proprietario/venditore
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