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Al 4, 10 o al 22% sono tre le aliquote Iva oggi vigenti nel nostro paese. Ecco quando si applicano in riferimento al mercato immobiliare.
Iva per l’acquisto di casa
Nel caso di acquisto di un immobile il legislatore ha previsto una disciplina speciale nel caso della prima casa. Si tratta della cosiddetta agevolazione “prima casa” un regime fiscale di favore con una riduzione delle tasse da pagare per chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale. In tal caso se si acquista tale immobile da una ditta si applicherà l’aliquota Iva ridotta al 4% anziché al 22%.
L’immobile però oltre ad essere adibito ad abitazione principale dell’acquirente non deve rientrare nelle categorie di lusso né di pregio (A1 abitazione di tipo signorile, A8 abitazioni in ville e A9 castelli, palazzi di eminenti pregi storici e artistici). Se invece si acquista una prima casa di lusso allora si applica l’aliquota Iva ordinaria al 22%.
Se invece si va ad acquistare un immobile che non sarà adibito a prima casa, si applicherà l’aliquota Iva ridotta al 10% sempre che l’immobile non sia di lusso altrimenti troverà applicazione l’aliquota ordinaria al 22%.
Iva per la costruzione prima casa
Si applica l’aliquota Iva al 4% in caso di gli interventi legati alla costruzione della prima casa. In tal caso il richiedente non deve avere a titolo esclusivo o in comunione con il coniuge altri diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da costruire o già aver usufruito dell’agevolazione e l’immobile da costruire deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui il richiedente ha la residenza o in quello in cui intende trasferirsi entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.
L’aliquota Iva ridotta si applica anche in caso di ampliamento della prima casa esistente, purché dopo l’ultimazione dei lavori la parte ampliata non risulti un’unità immobiliare a sé stante e l’immobile, a seguito dell’ampliamento, non presenti le caratteristiche catastali di immobile di lusso/pregio.
Iva per manutenzione ordinaria e straordinaria
Per quanto riguarda i lavori di ristrutturazione degli immobili anche in questo caso occorre fare delle distinzioni a seconda del tipo di intervento che si esegue.
Si applica l’aliquota Iva al 10% in caso di:
- manutenzione ordinaria – come ad esempio la riparazione o sostituzione delle finiture degli edifici, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage
- manutenzione straordinaria– realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, costruzione di scale interne, frazionamento o accorpamento di unità immobiliari senza modificare la volumetria e la destinazione d’uso
C’è da precisare che tale aliquota al 10% trova applicazione per tali lavori sulle prestazione di servizi. Cosa significa? Che sui lavori eseguiti dall’impresa si applica l’Iva al 10%.
Come richiedere l’aliquota Iva ridotta all’impresa
L’applicazione di un’aliquota IVA ridotta non è però automatica. Deve essere il richiedente che consegna all’impresa o al venditore una dichiarazione con la quale si assume la responsabilità in merito ai lavori realizzati e all’aliquota IVA da utilizzare. Nel caso in cui al committente viene addebitata una fattura con l’IVA al 22% invece che al 10%, si può chiedere il rimborso all’impresa che a sua volta, fattura e bonifico alla mano, dovrà inviare questa istanza all’Agenzia delle entrate entro 2 anni dalla data in cui è stato pagato il bonifico relativo alla fattura con l’IVA al 22%.
L’aliquota Iva per l’acquisto dei materiali
Per l’acquisto dei materiali necessari per eseguire i lavori di manutenzione, ordinaria e straordinaria, si paga un’aliquota IVA ridotta? Le cessioni di beni sono soggette all’aliquota Iva ridotta al 10%, solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di appalto. Cosa significa? In sostanza che i beni devono essere acquistati dalla ditta che esegue i lavori e non dal privato che commissiona l’intervento di manutenzione sull’immobile di proprietà. La ditta acquista i beni ed emette fattura in cui verrà addebitato al committente il costo dei materiali e la propria opera, con l’IVA al 10%.
Se il committente acquista direttamente i materiali o i beni allora non potrà godere dell’aliquota Iva agevolata. Così ad esempio se si decide di tinteggiare la casa da soli senza chiamare alcuna imprese, non si potrà avere l’IVA agevolata per l’acquisto di vernici ed attrezzi al 10, bensì ma al 22%. L’Iva agevolata non si applica neanche alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio – quindi sulla parcella del geometra, architetto o ingegnere che ha seguito i lavori si applica l’Iva al 22%.
Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni di valore significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. Tale limite di valore deve essere individuato sottraendo dall’importo complessivo della prestazione, rappresentato dall’intero corrispettivo dovuto dal committente, il valore dei beni significativi.
I beni significativi, ai sensi del Decreto 29 dicembre 1999, sono:
- ascensori e montacarichi
- infissi esterni e interni
- caldaie
- video citofoni
- apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
- sanitari e rubinetteria da bagni
- impianti di sicurezza.
Su tali beni significativi, quindi, l’aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.
Per capire facciamo un esempio in relazione ad un intervento di manutenzione straordinaria che costa in totale 15mila euro, di cui:
- 10mila per la prestazione lavorativa della ditta che ha eseguito i lavori
- 5mila il costo dei beni significativi come la rubinetteria e sanitari.
Sui 5mila euro del costo dei beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello degli stessi beni significativi (15.000 – 5.000 = 10.000). Sul valore residuo (5.000 euro) si applicherà invece l’aliquota ordinaria al 22%.
Iva lavori di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione
Passando ai lavori di restauro e risanamento conservativo ( come ad esempio l’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado, l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti fino all’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali) e di ristrutturazione (come la modifica della facciata dell’immobile, la realizzazione di una mansarda o di un balcone o l’apertura di nuove porte e finestre) è prevista sempre l’aliquota Iva del 10% su:
- prestazioni di servizi relativi alla realizzazione degli interventi
- l’acquisto di beni forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia (ad esempio pitture, laterizi, ecc.)
- forniture dei cosiddetti beni finiti.
I beni finiti sono quelli che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità. Sono beni finiti su cui si applica l’Iva al 10% ad esempio porte, infissi esterni e sanitari (lavandini, vasche, ecc)
L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue. Non si applica l’Iva ridotta però alle materie prime e semilavorati quali mattoni, maioliche, piastrelle, chiodi, tondini di ferro, calce, gesso, cemento, ecc.
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