Che cosa sono nuda proprietà, usufrutto, comodato, diritto d’abitazione… : tutto quello che serve sapere
Forme differenti di vendita e utilizzo di un immobile da parte di qualcuno che non sia il proprietario e soluzioni per gli over 65 per mettere a frutto la propria casa. Con vincoli, diritti e doveri delle parti in causa.
Queste due formule di utilizzo di proprietà altrui sono disciplinate da vincoli che regolano i rapporti tra le parti in causa, stabilendo condizioni, diritti e doveri. Certamente l’usufrutto è quello più comune. Leggendo gli annunci immobiliari, per esempio, sarà sicuramente capitato di imbattersi in splendide abitazioni vendute a prezzi vantaggiosi, a volte fino al 50% in meno del valore di mercato.
In molti casi queste inserzioni contengono però una condizione che giustifica il minor costo: la vendita riguarda, infatti, la nuda proprietà. Ciò significa che l’immobile è occupato da altre persone, in virtù del cosiddetto usufrutto, un diritto reale di godimento secondo cui un soggetto, chiamato usufruttuario, può disporre per un periodo limitato di tempo di un bene che appartiene a un altro soggetto, vale a dire il nudo proprietario. Per potere effettivamente abitare l’alloggio, il nudo proprietario che acquista il bene dovrà attendere che termini l’usufrutto, la cui durata è limitata e che in ogni caso si estingue con la morte dell’usufruttuario.
Che cosa sono nuda proprietà e usufrutto
La compravendita del diritto di nuda proprietà sulle abitazioni si riferisce al trasferimento da parte del venditore della proprietà dell’immobile, ma non del diritto reale di godimento del bene, il cosiddetto “usufrutto”. L’acquirente acquista quindi l’appartamento, ma non può goderne fino a quando il venditore – l’usufruttuario – rimane in vita.
Vantaggio per chi vende: ottiene subito denaro pur rimanendo nella casa
Dal punto di vista del venditore, questa soluzione può risultare conveniente quando è necessario ottenere subito del denaro e, al tempo stesso, mantenere un luogo in cui vivere.
Vantaggio per chi acquista: paga un prezzo inferiore a quello del valore di mercato
Per il compratore, a condizione che abbia liquidità sufficiente e non vi sia l’urgenza di occupare l’immobile, acquistare la nuda proprietà significa compiere un investimento, risparmiando sul costo dell’immobile.
Il concetto di “nuda proprietà” è strettamente legato all’usufrutto, disciplinato dagli articoli del Codice civile: da 978 a 1026, Capo I, Titolo V del Libro Terzo, cui si aggiungono anche gli ex artt. 1158 e 1159 (usucapione) e l’art. 1153, comma 3 (usufrutto derivante da possesso in buona fede di beni mobili).
Dettagli tecnici relativi l’usufrutto
Come previsto dall’articolo 978 del Codice civile, l’usufrutto può costituirsi in tre differenti modi:
per legge: l’usufrutto si configura con l’usufrutto legale a favore dei genitori sui beni dei figli, realizzabile a condizione che i frutti percepiti dall’usufrutto siano destinati al mantenimento della famiglia, all’istruzione e all’educazione dei figli.
mediante un accordo tra le parti: l’usufrutto può essere altresì stabilito attraverso un accordo tra le parti, ad esempio con un contratto o un testamento.
tramite usucapione, ossia in virtù del possesso continuato e non interrotto del bene, per una durata definita dalla legge che, nel caso di immobili, è pari a vent’anni.
La legge specifica, inoltre, che l’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trent’anni e che il diritto può cessare per effetto del non uso che si protrae per vent’anni o per il perimento della cosa su cui è costituito.
Il diritto di usufrutto può essere ceduto per un determinato periodo di tempo o per tutta la sua durata, a meno che tale condizione non sia vietata dal titolo costitutivo. Le parti possono, infatti, vietare la cessione del diritto di usufrutto stipulando un atto che per essere valido va trascritto. La cessione in ogni caso va notificata al proprietario e fino ad allora l’usufruttuario resta solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario. La legge, invece, non consente all’usufruttuario di trasmettere temporaneamente il suo diritto al nudo proprietario, in quanto in caso di unione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona l’usufrutto stesso si estinguerebbe.
Il Codice civile dispone che l’usufruttuario ha diritto di godere dell’immobile e trarne utilità (ad esempio incassando i canoni dell’immobile concesso in affitto), se rispetta la destinazione economica.
Quanto costa la nuda proprietà: dipende dall’età dell’usufruttuario
L’acquisto della nuda proprietà segue le fasi della compravendita “standard”. Cambiano calcoli e riferimenti per stabilire il prezzo. Un privato – o un’agenzia immobiliare – pubblica l’annuncio di vendita specificando, oltre alle caratteristiche dell’immobile, l’età di chi vende. Il calcolo del valore dell’immobile tiene conto, infatti, dell’età dell’usufruttuario: più è anziano, minore sarà la percentuale di “sconto” sul prezzo del bene che si vuole acquistare. Il valore della nuda proprietà dipende dalla durata del diritto di godimento che si lascia al venditore (tecnicamente: riserva di godimento del bene). Dato che la riserva è vitalizia, ovvero fino al decesso del titolare del diritto, il valore è determinato in base all’aspettativa di vita di questi. L’aspettativa di vita è il numero previsto (in senso statistico) di anni di vita residua a una certa età e non è da confondersi con la cosiddetta “vita media”. L’aspettativa di vita viene calcolata attraverso l’analisi delle Tavole di mortalità (note anche come tabelle attuariali) che variano in base ad alcuni fattori, anche ambientali.
Va notato che l’aspettativa di vita si differenzia poi secondo il sesso: le donne sono più longeve. Se i venditori sono più di uno, la longevità complessiva dei soggetti conviventi risulta leggermente maggiore rispetto al più giovane tra i venditori. I dati ufficiali più recenti sono pubblicati sul sito dell’Istat (www.istat.it). In linea di massima il reale valore di mercato di una nuda proprietà può variare tra il 50% e il 70% del valore commerciale dell’immobile in piena proprietà, anche quando il venditore è molto anziano. Per fare un confronto con altre situazioni si tenga conto che un immobile occupato da un inquilino (che paga l’affitto) vale mediamente il 30% in meno del suo valore.
Esempi di conteggio valore nuda proprietà
Ogni anno Il Ministero dell’Economia e delle Finanze redige delle tabelle riportanti le fasce di età del beneficiario dell’usufrutto, i coefficienti, il valore in percentuale dell’usufrutto e della nuda proprietà. Così, per esempio, se un immobile ha un valore di 200 mila euro e l’usufruttuario ha 45 anni, per acquistare la nuda proprietà serviranno 40 mila euro (percentuale dell’usufrutto pari all’80% e della nuda proprietà del 20%). In presenza, invece, di un usufruttuario di 70 anni, il valore della nuda proprietà salirà a 120 mila euro (percentuale dell’usufrutto pari al 40% e della nuda proprietà del 60%). Infine, se l’usufruttuario ha 95 anni, il valore della nuda proprietà sarà pari a 170 mila euro (percentuale dell’usufrutto pari al 10% e della nuda proprietà del 90%).
Come fare i calcoli giusti
Prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite (o pensioni) vitalizie calcolate al saggio di interesse legale dello 5,00% (anno di riferimento 2023)
Acquisto nuda proprietà: possibile pagamento a rate
La formula più diffusa in Italia prevede il versamento del prezzo della nuda proprietà in un’unica soluzione. Ma, così come per gli immobili in piena proprietà, è possibile concordare un pagamento a rate. La proprietà viene trasferita a un prezzo saldato in parte con un anticipo e in parte con mensilità definite, che possono essere annualmente indicizzate. E che in caso di morte del venditore continuano a essere pagate agli eredi, fino alla scadenza. C’è poi anche la formula del pagamento con rendita vitalizia (vedi sotto), diffusa per esempio in Francia ma rara in Italia. Si tratta di un contratto aleatorio, perché non si può conoscere in anticipo il prezzo totale: si versa un acconto, si stima una rendita mensile, ma il numero dei pagamenti dipende da quanto sopravvive il venditore. Una “scommessa”. Il problema è che in Italia la rendita vitalizia è assimilata ai redditi da lavoro dipendente (articolo 50 del Dpr 917/86) e tassata di conseguenza.
Acquisto nuda proprietà: tasse e imposte ridotte
All’atto dell’acquisto della nuda proprietà l’acquirente sarà tenuto al pagamento – in misura ridotta secondo l’età dell’usufruttuario, secondo una tabella periodicamente aggiornata dal Ministero delle Finanze – delle seguenti imposte:
tassa di registro
tassa ipotecaria
imposta catastale
Agevolazioni prima casa e nuda proprietà
Oltre a tasse in fase d’acquisto meno onerose, l’acquirente può – se possiede i requisiti necessari – usufruire anche dell’agevolazione “prima casa”: consente una riduzione della tassa di registro dal 9 al 2% e il pagamento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (attualmente pari a 50 euro cadauna).
IMU e Tari per nuda proprietà: chi paga
Una volta conclusa la compravendita di una nuda proprietà, restano a carico dell’usufruttuario, che detiene i diritti reali sull’immobile, i pagamenti di Imu eTari. Invece, non fruendo del bene acquistato, il nudo proprietario non ha oneri fiscali per tutta la durata del diritto di godimento riservato al venditore.
Rivendere la nuda proprietà
Se si è acquistata una nuda proprietà, per rivendere l’immobile non è necessario aspettare il decesso di chi ne usufruisce. E si può comunque ricavare un guadagno con la differenza di prezzo: essendo l’usufruttuario nel frattempo invecchiato, al valore immobiliare verrà applicato uno sconto inferiore, sulla base delle tabelle che tengono conto dell’età; il che significa che il bene si è rivalutato.
Usufruttuario e nudo proprietario: limiti decisionali
L’articolo 981 del Codice civile prevede che «l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti per legge». Usufruttuario può modificare senza consenso l’immobile? E affittarlo? Se per modificare l’immobile dal punto di vista strutturale l’usufruttuario necessita del consenso del nudo proprietario, esso può invece decidere di affittare il bene, senza il consenso del nudo proprietario, e incassare i canoni di locazione. L’articolo 999 del Codice civile dispone, infatti, che «le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto». Via libera quindi all’affitto, ma se l’usufruttuario muore mentre è in corso la locazione? Il contratto prosegue: gli eredi del deceduto incasseranno i canoni di locazione, ma per un tempo massimo pari a 5 anni, a decorrere dalla cessazione dell’usufrutto, vale a dire dalla morte dell’usufruttuario.
Usufruttuario e nudo proprietario in condominio
Assemblee e diritto di voto
Per quanto riguarda i rapporti con il condominio, l’usufruttuario partecipa regolarmente alle assemblee e può anche esprimere il proprio voto, ma con alcune limitazioni dettate dal Codice civile. L’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione, in particolare, prevede che «l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio eserciti il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvo i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice (rifiuto del proprietario alle riparazioni), ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 (miglioramenti) e 986 (addizioni) del codice. In questi casi la convocazione deve essere comunicata sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario». L’usufruttuario può prendere parte al voto per la nomina del nuovo amministratore, mentre in caso di rifacimento della facciata o installazione di un ascensore sarà necessaria la presenza del nudo proprietario.
Spese condominiali
Per quanto concerne, invece, le spese condominiali, a meno che le parti non si accordino diversamente, di norma: quelle ordinarie sono a carico dell’usufruttuario (l’articolo 1004 del Codice civile) mentre il nudo proprietario (articolo 1005 del Codice civile) paga le spese straordinarie.
Paga l’usufruttuario le spese ordinarie come quelle di pulizia e manutenzione della scala; anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Paga il nudo proprietariole spese straordinarie, quelle necessarie ad assicurare la stabilità di muri maestri e volte, la sostituzione di travi, il rinnovamento, per intero o buona parte, di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, costi per il rifacimento della facciata, la realizzazione di un cappotto termico, la sostituzione della caldaia condominiale o, ancora, l’installazione di un nuovo ascensore
Entrambi per il Codice civile rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi condominiali dovuti.
La legge prevede che durante il periodo di usufrutto, l’usufruttuario corrisponda al proprietario l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
Può succedere, però, che il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni o ne ritardi l’esecuzione: l’usufruttuario allora può eseguire gli interventi a proprie spese, chiedendo poi il rimborso (senza interessi) alla fine dell’usufrutto.
In caso di morosità dell’usufruttuario
Nell’eventualità che l’usufruttuario non versi le quote di spesa al condominio e risulti moroso, l’amministratore può rivalersi indifferentemente su di esso e sul nudo proprietario. L’ultimo comma dell’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile specifica, infatti, che «il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale». L’amministratore è quindi legittimato a inviare la diffida sia al soggetto moroso sia al nudo proprietario. Se quest’ultimo salda il debito relativo alle spese ordinarie condominiali (sempre che gli accordi tra le parti non prevedano condizioni particolari), potrà poi rivalersi sull’usufruttuario o sugli eredi.
ALTRI MODI DISCIPLINATI DALLA LEGGE PER L’UTILIZZO DI UNA CASA SENZA ESSERE PROPRIETARI O AFFITTUARI
Diritto d’uso e diritto di abitazione: diversi dall’usufrutto
Diritto d’uso e diritto di abitazione possono derivare da accordi tra le parti, dal testamento, dalla legge.
DIRITTO D’USO DELL’USUARIO: Da non confondere con l’usufruttuario, è l’usuario, un soggetto cui può essere concesso l’uso di un bene nel caso in cui il proprietario non sia nelle condizioni di occuparsene. Rispetto all’usufrutto, il diritto d’uso ha delle limitazioni che riguardano i frutti prodotti dal bene, che possono essere utilizzati, in relazione alla condizione sociale dell’usuario, esclusivamente per soddisfare i bisogni suoi e del suo nucleo familiare. Ciò significa, ad esempio, che l’usuario non può locare l’immobile e godere del canone di locazione.
DIRITTO D’ABITAZIONE: Simile all’usufrutto ma con un raggio d’azione ancora più ristretto è il diritto di abitazione, ossia il diritto di godere di un immobile altrui per un periodo limitato di tempo. Il soggetto che beneficia dell’alloggio può servirsene nei limiti dei suoi bisogni e di quelli della sua famiglia. Anche in questo caso è quindi esclusa la possibilità di locare l’immobile e trarne profitto, così come non è consentito concedere l’uso dell’abitazione ad altri familiari. Il caso più frequente è quello della coppia divorziata, con il giudice che assegna la casa coniugale, anche se di proprietà del marito, alla moglie a cui sono stati affidati i figli. Sul punto, è utile ricordare che l’articolo 540 del Codice civile, fra le altre cose, prevede che «al coniuge (…) sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni. Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli».
Sia il diritto d’uso che il diritto di abitazione possono derivare da usucapione, mentre per la gestione delle spese e il pagamento delle tasse valgono le stesse regole dell’usufrutto.
Che cosa è il comodato: contratto d’uso gratuito
Il comodato, invece, come recita il Codice civile, è il contratto attraverso il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito, in quanto un eventuale compenso configurerebbe una locazione.
ll comodato è disciplinato dagli articoli 1803-1814; nello specifico l’articolo 1810 specifica che “se non è stato convenuto un termine, né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede”.
La legge prevede che il comodatario, cioè il soggetto che usufruisce dell’immobile altrui, è tenuto a custodire e conservare il bene con la diligenza del “buon padre di famiglia” e può servirsene per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. In caso di danneggiamenti, anche se determinati da un caso fortuito a cui si poteva porre rimedio in anticipo, il comodatario è responsabile, mentre non risponde del deterioramento dovuto al normale utilizzo.La legge vieta al comodatario di concedere a un terzo soggetto il godimento dell’immobile senza il consenso del comodante, ossia il proprietario del bene.
Qualora il comodatario non rispetti queste condizioni, il comodante è legittimato a chiedere l’immediata restituzione dell’immobile nonché, in determinati casi, un risarcimento del danno.
Durata del comodato
Se il comodato prevede una scadenza, che si è tenuti a rispettare, in caso di “urgente e impreveduto bisogno” il comodante può esigere lo stesso la restituzione immediata del bene. E anche se il contratto non prevede un termine, il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante lo richiede.
In ogni caso, il contratto di comodato si estingue con la morte del comodatario.
Comodatario in condominio
Per quanto riguarda i rapporti con il condominio, se l’usufruttuario partecipa regolarmente alle assemblee e può anche esprimere il proprio voto (con alcune limitazioni dettate dal Codice civile), in linea generale, il comodatario invece è equiparato all’inquilino e di conseguenza può prendere parte alle assemblee limitandosi a votare solo alcune delibere, nello specifico quelle relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Inoltre, può intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Per quanto concerne la ripartizione delle spese, sono a carico del comodatario (chi usufruisce del bene) quelle ordinarie, mentre il comodante (proprietario) paga quelle straordinarie. Nel caso queste ultime fossero urgenti e necessarie, il comodatario può anticipare le somme e chiedere poi al proprietario dell’immobile il relativo rimborso. Infine, nel caso in cui il comodatario non sia in regola con i pagamenti delle spese comuni, per ottenere le somme arretrate il condominio può rivalersi direttamente sul proprietario. Questi, a sua volta, può agire in giudizio contro il comodatario, per ottenere sia il rimborso sia la restituzione dell’immobile.
METTERE A FRUTTO LA PROPRIA CASA: ALTRE SOLUZIONI PER GLI OVER 65
Oltre alla vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto – che consente alla persona anziana di vendere l’immobile e di continuare a vivere nella sua casa e godere dei proventi derivanti da una eventuale locazione per tutta la sua vita o per un periodo definito, ottenendo nel contempo una liquidità immediata proveniente dalla vendita – per gli over 65enni che vogliano ottenere liquidità immediata dalla propria casa e in un’unica soluzione, si può ricorrere anche a rendita vitalizia, contratto di mantenimento o prestito vitalizio ipotecario.
Scopriamo cosa sono questi istituti giuridici idonei alle esigenze degli over 65 messe a punto dalla legge e a cui Il Consiglio Nazionale del Notariatoe le Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione per la difesa dei consumatori, Unione Nazionale Consumatori) hanno dedicato la Guida multimediale sugli strumenti patrimoniali per la Terza Età, (che si può scaricare cliccando qui) per pianificare una vecchiaia serena disponendo anche della sola casa di proprietà.
Rendita vitalizia
Le persone anziane possono avere bisogno di ricevere una prestazione vitalizia di denaro, periodica e continuativa, in cambio del trasferimento di un bene mobile, immobile o della cessione di un capitale, traendo beneficio dalle somme ricevute e reimpiegandole per le proprie necessità. Si parla in tal caso di rendita vitalizia, il contratto con il quale un soggetto (vitaliziante) si obbliga a corrispondere a un altro soggetto (vitaliziato) una prestazione periodica di una somma di denaro o di una certa quantità di altre cose fungibili (la rendita), per tutta la durata della vita del beneficiario della rendita o di una o più persone indicate.
Contratto di mantenimento
Spesso gli anziani hanno bisogno di ricevere prestazioni variamente combinate, dall’assistenza materiale a quella morale, vita natural durante, in cambio della cessione di un immobile (es. la casa d’abitazione) o della cessione di un capitale. Con il contratto di mantenimento una parte (vitaliziante) si obbliga, in corrispettivo del trasferimento di un bene o della cessione di un capitale, a prestare all’altra parte (vitaliziato) assistenza materiale e/o morale, vita natural durante.In questo caso la cessione della casa avviene in cambio dell’impegno della controparte a fornire un sostegno in termini di accudimento fisico e/o morale della persona che rinuncia alla proprietà.
Prestito vitalizio ipotecario
Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento a medio e lungo termine concesso da banche o intermediari finanziari a persone di età superiore a 60 anni compiuti e garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese. La durata del prestito non si può stabilire a priori perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato. Inoltre se il finanziamento è cointestato al coniuge o al convivente, si fa riferimento alla durata della vita del più longevo dei due della coppia.
Un caso diverso: donazione con onere di assistenza o donazione modale
Con la donazione con onere di assistenza o donazione modale, l’anziano donando la propria abitazione non ottiene una liquidità immediata ma pone un onere di assistenza e/o mantenimento a carico del donatario. Il contenuto viene stabilito secondo le necessità, ma il donatario è tenuto all’adempimento dell’onere entro i limiti del valore della cosa donata.
