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Chi è proprietario di più immobili ha dinanzi a sè diverse opzioni: vendere casa, metterla in affitto oppure, qualora si abbiano figli, si può optare per un comodato d’uso gratuito che significa concedere senza scopo di lucro un appartamento ad un parente.
Dal 20 dicembre 2022 è stata introdotta una procedura più snella e veloce per registrare il contratto di comodato d’uso. Ma andiamo per ordine.
Cos’è il comodato d’uso gratuito di un immobile?
È l’articolo 1803 del Codice civile a stabilire che il comodato è il contratto col quale una parte detta comodante consegna all’altra, il comodatario, una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.
Vi sono dei diritti e degli obblighi che incombono su entrambe le parti. Innanzitutto il comodatario deve custodire e conservare il bene immobile ricevuto con la diligenza del buon padre di famiglia, come dice la legge e deve servirsene per il solo scopo per cui è stato ricevuto. Ha inoltre l’obbligo di consegnare l’immobile alla scadenza pattuita nel contratto.
Nell’obbligo di conservare rientra quello di sostenere le spese ordinarie di conservazione, mentre quelle straordinarie – anche se il codice non lo specifica – graveranno sul comodante. Per le spese ordinarie, come stabilisce l’articolo 1808 c.c., non sussiste il diritto al rimborso; il comodatario ha invece il diritto di essere rimborsato per le spese straordinarie da lui sostenute, se queste erano necessarie ed urgenti
Quanto dura il contratto di comodato d’uso
Per quanto riguarda la durata, il Codice civile non pone limiti, pertanto le parti hanno piena facoltà di stabilire nel contratto la durata del comodato, la quale può essere liberamente determinata. Se nel contratto non viene indicata la durata, l’immobile deve essere restituito non appena il comodante lo richiede.
Chi paga le tasse nel comodato d’uso
Per quanto riguarda l’IMU, la legge prevede la riduzione del 50% della base imponibile per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che:
– il contratto di comodato sia registrato;
– il comodante possieda in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
– il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
La riduzione della base imponibile si applica anche qualora, in caso di morte del comodatario, l’immobile resta destinato ad abitazione principale del coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.
Fuori da questa regola, scatta invece l’obbligo di pagamento in capo sempre al comodante, il proprietario dell’immobile. Il comodatario invece deve pagare la Tari, ossia la tassa sui rifiuti visto che è il soggetto che occupa l’immobile.
Come si registra il contratto di comodato
Per registrare un contratto di comodato d’uso, dal 20 dicembre 2022, occorre compilare e inviare esclusivamente in via telematica, sul sito dell’Agenzia delle Entrate, il modello Rap (“Registrazione di atto privato”). Tale modulo consta di:
- parte generale, utilizzabile per la richiesta di registrazione di una pluralità di atti privati
- parte speciale, che contiene le informazioni riguardanti la specifica tipologia di atto privato per il quale viene effettuato l’adempimento.
La richiesta di registrazione deve avvenire via internet attraverso la specifica procedura web, nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle entrate. Il software di compilazione, messo a disposizione dall’Agenzia, consente una facile compilazione del modello e calcola le imposte (registro e/o bollo) in autoliquidazione, le sanzioni e gli interessi, eventualmente dovuti. Tali somme vengono, quindi, versate con richiesta di addebito diretto sul conto corrente del dichiarante, contestualmente alla presentazione del modello.
Il modello Rap va presentato in modalità telematica direttamente o per il tramite dei soggetti indicati nell’articolo 15 del decreto direttoriale del 31 luglio 1998, oppure presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate, indicando i dati necessari (tipologia di contratto, dati del comodante, del comodatario e degli eventuali immobili oggetto del contratto).
Al modello vanno allegati in un unico file, in formato Tif (e/o Tiff e Pdf/A), i seguenti documenti:
- copia del contratto sottoscritto dalle parti, in linea di massima l’atto va sempre allegato a eccezione del comodato verbale
- copia di eventuali ulteriori documenti (ad esempio, scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni).
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