IMU: cosa succede pagando in ritardo e come si rimedia

Imu: chi deve pagare e chi no

L’IMU o Nuova IMU è dovuta dai seguenti soggetti:

proprietario dell’immobile;

• titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;

• genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
• concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

La tassa è dovuta esclusivamente dai suddetti soggetti e non anche dall’occupante dell’immobile (il quale era assoggettato alla TASI, che è stata abolita).

Quando si paga l’IMU: 16 giugno e 16 dicembre

L’imposta è dovuta per l’anno in corso e viene calcolata in proporzione alla percentuale di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. L’imposta si può pagare in un’unica soluzione entro il 16 giugno (nel 2024 la scadenza slitta al 17 essendo il 16 domenica) o in due rate, di cui una con scadenza il 16 giugno (acconto).

La seconda rata, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata, deve essere versata entro il 16 dicembre di ciascun anno sulla base della delibera di approvazione delle aliquote e del regolamento pubblicati sul sito del Dipartimento delle finanza entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento. In caso di mancata pubblicazione entro tale termine, si applicano per il versamento del saldo gli atti adottati per l’anno.

È, inoltre, possibile effettuare il pagamento in un’unica soluzione annuale entro il 16 giugno dell’anno di riferimento.

Abitazione principale ai fini IMU

Il presupposto per l’applicazione dell’imposta è il possesso dell’immobile. La nuova IMU non è dovuta sulle abitazioni principali e relative pertinenze, tranne quelle censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ossia abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville e castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e o storici.

Per abitazione principale si intende quell’immobile in cui il possessore e la sua famiglia vi dimorino abitualmente e vi abbiano la propria residenza anagrafica. 

Si intendono invece per pertinenze dell’abitazione principale quelle classificate nelle categorie catastali:

• C/2 ossia cantina, soffitta o locale di sgombero
• C/6 autorimessa o posto auto
• C/7 tettoia.

La nuova IMU è dovuta allora sull’abitazione principale solo se rientra nella categoria catastale di lusso e/o di pregio (A1 abitazioni di tipo signorile; A8 abitazioni in ville e A9 castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici).

Di conseguenza la tassa non è dovuta se l’abitazione principale rientra nella categoria catastale:

• A2 civile abitazione
• A3 abitazioni di tipo economico
• A4 abitazioni di tipo popolare
• A5 abitazioni di tipo ultrapopolare
• A6 abitazioni di tipo rurale
• A7 abitazioni in villini.

Per sapere a quale categoria catastale appartiene il proprio immobile, basta verificarlo sull’atto di compravendita o di donazione oppure da una visura catastale da richiedere all’Agenzia delle Entrate. 

Sugli immobili diversi dall’abitazione principale, la nuova Imu si paga a prescindere dalla categoria catastale. Quindi via libera al pagamento in caso di seconde e terze case, sia sfitte che concesse in locazione. 

Sono assimilate per legge all’abitazione principale:

– le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
– le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
– i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
– la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
– un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

A decorrere dall’anno 2020, non è più assimilata all’abitazione principale, invece, l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza.

Rimane ferma la possibilità per ogni Comune di prevedere, con proprio atto regolamentare l’assimilazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata; in caso di più unità immobiliari, l’assimilazione può essere applicata ad una sola di esse.

Residenza separata dei coniugi e Imu

Qualora due coniugi dimorino abitualmente e risiedano anagraficamente in immobili diversi, possono ottenere la doppia esenzione sull’abitazione principale. Lo ha stabilito la Corte Costituzionale con la sentenza 209/2022 depositata il 13 Ottobre 2022 in cui si legge che due coniugi che vivono abitualmente in due immobili diversi, dove hanno fissato la residenza anagrafica, hanno diritto all’esenzione Imu per entrambe le abitazioni, sia che si trovino nello stesso comune, sia se ubicate in due differenti comuni.

IMU casa in comproprietà

Se la casa è in comproprietà, l’Imu deve essere pagata da ciascun comproprietario in relazione alla propria quota.

Nel caso in cui un comproprietario non paghi l’Imu, il Comune emanerà un avviso di omesso versamento al comproprietario inadempiente. Questo perché tra i comproprietari non c’è responsabilità solidale. Solo il comproprietario inadempiente dovrà mettersi in regola.

IMU casa in affitto

L’IMU sulle case in affitto spetta solo al locatore, ossia il proprietario dell’immobile. Pertanto, gli inquilini non devono occuparsi del versamento dell’imposta. I  soggetti a carico dei quali grava l’onere del pagamento IMU sono in alternativa:

• il proprietario dell’immobile;
• il titolare del diritto reale sull’immobile (compreso usufrutto);
• l’assegnatario del bene a seguito di provvedimento del giudice;
• il concessionario per le aree demaniali;
• il locatario per immobili in locazione finanziaria / rent to buy

È prevista comunque una riduzione per le abitazioni locate a canone concordato.

In tal caso l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune per le abitazioni diverse da quella principale o per la specifica fattispecie in questione, è ridotta al 75%.

IMU seconda casa

Ai fini dell’IMU, sono considerate “seconde case” le abitazioni, con le relative pertinenze, che non usufruiscono delle agevolazioni previste dall’attuale disciplina per quelle che sono considerate “prime case”: in pratica, si considera seconda casa un immobile che non sia adibito ad abitazione principale. Quindi nella definizione di seconda casa rientrano anche:

• gli immobili acquistati a titolo di investimento, ad esempio con l’intenzione di affittarli;
• gli immobili non attualmente locati e non occupati;
• le case di vacanza;
• qualunque altro immobile nel quale il proprietario non abbia stabilito la residenza anagrafica insieme alla propria famiglia.

IMU proprietario deceduto

Se il proprietario di casa muore, sono gli eredi che devono pagare a nome del defunto, per l’anno in corso, la tassa per tutti i mesi in cui gli immobili erano ancora di proprietà dello stesso. Di conseguenza gli eredi, a nome proprio, dovranno pagare le imposte per i restanti mesi dell’anno. Non è prevista alcuna sospensione o proroga dei termini di pagamento della tassa, anche se gli immobili non sono ancora passati in successione agli eredi.

IMU e compravendita

Al momento della vendita dell’immobile, l’IMU viene ripartita tra venditore e acquirente in base ai mesi di proprietà: il mese in cui si stipula l’atto di compravendita è a carico di chi ha posseduto l’immobile per almeno 15 giorni.

Se viene venduta una casa e ne è stata comprata un’altra, bisogna pagare l’IMU sia per la vecchia casa (per i mesi di possesso) che per la nuova casa (per i mesi di possesso).

IMU casa ereditata

Nel caso di casa ereditata, per quanto solo in parte, questa è assoggettata al versamento della Imposta Municipale Unica (IMU) perché non si tratta dell’abitazione principale, ovvero quella in cui il soggetto dimora abitualmente; tecnicamente, risulta essere solo un immobile “a disposizione”, a prescindere dal fatto che sia l’unico immobile di proprietà. In linea generale, ciò a cui si deve fare sempre riferimento è quindi il concetto di residenza e non il numero di immobili che si posseggono. In generale se l’immobile è del tipo “a disposizione”, l’imposta è certamente dovuta; se è invece “concesso in uso gratuito ad un familiare”, le regole cambiano da Comune a Comune ed è sempre buona norma informarsi presso l’Ufficio Tributi per conoscerne il Regolamento IMU.

IMU casa in comodato

Nel caso in cui si conceda un immobile a titolo di comodato a un parente di primo grado in linea retta (quindi a un genitore o a un figlio) il comodante gode della riduzione della base imponibile IMU al 50%. Occorre però rispettare una serie di condizioni per usufruire di questi benefici  che sono:

• L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale
• L’immobile non deve appartenere a una delle categorie catastali cd di lusso (A/1, A/8, A/9)
• Il contratto deve essere regolarmente registrato (se il contratto è scritto, la registrazione è obbligatoria entro 20 giorni dalla data dell’atto con imposta fissa pari a 200 euro; mentre per i contratti verbali si deve presentare la richiesta di registrazione con il modello 69 dell’Agenzia delle Entrate specificando nella tipologia dell’atto: Contratto verbale di comodato).

Il comodante inoltre deve possedere un solo immobile in Italia oltre all’abitazione principale non di lusso sita nel territorio in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato, deve risiedere e avere la sua dimora abituale nello stesso Comune in cui l’immobile è concesso in comodato e infine deve presentare la dichiarazione IMU che attesti il possesso dei requisiti.

Come si calcola la nuova IMU

Per calcolare la nuova IMU in primo luogo va individuata la base imponibile che è data dalla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%. Al valore ottenuto si devono moltiplicare dei coefficienti previsti per legge che sono:

• 160 per le abitazioni di tipo: signorile, civile, economico, popolari, ultrapopolari, rurali, villini, ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, alloggi tipici dei luoghi (categoria catastale da A/1 a A/11 – escluso A/10)
• 80 per uffici o studi privati (categoria A10)
• 140 per collegi e convitti, case di cura e ospedali non a scopo di lucro, prigioni e riformatori, uffici pubblici, scuole e laboratori, biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli (categoria catastale da b1 a b8)
• 55 per negozi e botteghe (categoria catastale c1)

Al valore ottenuto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente previsto per legge si applicano poi le aliquote previste dai Comuni che devono essere pubblicare in un’apposita sezione del sito del Ministero delle finanze.

Aliquote IMU

La legge statale stabilisce, per ciascuna fattispecie di immobile, l’aliquota dell’IMU in una misura “standard” che può essere modificata dal comune, in aumento o in diminuzione, entro i margini di manovrabilità stabiliti dalla stessa legge.

L’aliquota base/standard, per l’abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1 (Abitazioni di tipo civile), A/8 (Abitazioni in ville) e A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici) e per le relative pertinenze è pari allo 0,5%. Il comune, con deliberazione del consiglio comunale, può aumentarla di 0,1 punti percentuali o diminuirla fino all’azzeramento.

Per gli immobili (diversi), l’aliquota di base è pari allo 0,86%. I comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono aumentarla sino all’1,06% o diminuirla fino all’azzeramento.

Le modalità di pagamento sono a scelta del contribuente che può optare tra modello f24 o bollettino di conto corrente postale. Per chi sceglie di pagare con il modello F24, reperibile on line gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate o presso gli sportelli abilitati, questo deve essere compilato con molta attenzione.

 In particolare andranno indicati i codici tributo che sono:

• “3912” per l’abitazione principale e relative pertinenze
• “3913” per fabbricati rurali ad uso strumentale
• “3914” per i terreni
• “3916” per le aree fabbricabili
• “3918” per gli altri fabbricati.

Una volta compilato il modello F24 si può pagare agli sportelli delle banche o delle poste se l’importo da pagare è pari o inferiore alla somma di 1000 euro; on line tramite i servizi di home banking o dal sito dell’Agenzia delle Entrate – F24Web, F24 on line e F24 cumulativo – se il saldo supera i 1000 euro.

Il pagamento può avvenire  tramite il servizio PagoPa oppure il modello F24 ordinario o semplificatoù  può essere compilato tramite la propria banca (home banking) o direttamente dal sito internet delle Entrate (si accede tra l’altro con Spid) indicando l’Iban del conto corrente di addebito.

Se invece si sceglie di pagare l’imposta con i bollettini postali cartacei, il numero di conto corrente è “1008857615”, valido su tutto il territorio nazionale e il bollettino deve essere intestato a “Pagamento Imu”.

Cosa fare se si paga in ritardo l’IMU

Se non si provvede a versare l’imposta entro le scadenze previste, il contribuente può regolarizzare la propria posizione avvalendosi del ravvedimento operoso. Il contribuente può versare ugualmente il tributo dovuto, con l’applicazione di una sanzione ridotta e degli interessi moratori. 

In particolare la regolarizzazione segue tali termini:

1. regolarizzazione entro 14 giorni dal termine fissato per il versamento: sanzioni ridotte allo 0,1% (pari a 1/10 del 1%) per ogni giorno di ritardo e interessi legali calcolati a giorni di ritardo;
2. regolarizzazione dal 15° giorno dal termine fissato per il versamento ed entro 30 giorni dal medesimo termine: sanzioni ridotte al 1,5% (pari a 1/10 del 15%) e interessi legali calcolati a giorni di ritardo;
3. regolarizzazione oltre il 30° giorno dal termine fissato per il versamento ed entro 90 giorni dal medesimo termine: sanzioni ridotte al 1,67% (pari a 1/9 del 15%) e interessi legali calcolati a giorni di ritardo;
4. regolarizzazione oltre il 90° giorno dal termine fissato per il versamento ed entro 1 anno dal medesimo termine: sanzioni ridotte al 3,75% (pari a 1/8 del 30%) e interessi legali calcolati a giorni di ritardo;
5. regolarizzazione oltre 1 anno dal termine fissato per il versamento ed entro 2 anni dal medesimo termine: sanzioni ridotte al 4,29% (pari a 1/7 del 30%) e interessi legali calcolati a giorni di ritardo;
6. regolarizzazione oltre 2 anni dal termine fissato per il versamento: sanzioni ridotte al 5% (pari a 1/6 del 30%) e interessi legali calcolati a giorni di ritardo.

Oltre all’imposta dovuta e alle sanzioni, sono da pagare anche gli interessi che vanno calcolati in funzione dei giorni di ritardo intercorsi dalla data di scadenza della rata IMU, in cui doveva essere versata l’imposta, alla data del versamento a sanatoria. La percentuale degli interessi è del 5% annuo.

Ravvedimento operoso: come si paga oltre la scadenza?

Una volta calcolata l’imposta, la sanzione e gli interessi si compila il modulo di versamento IMU (F24 o bollettino postale IMU) nel quale vanno indicati i codici tributo dell’imposta cui si riferisce il versamento ed indicato l’ammontare complessivo da versare (imposta + sanzione + interessi).

Vanno compilati anche gli altri campi del modello e dovrà essere barrata la casella “ravv. operoso”. Una volta effettuato il versamento il contribuente conserverà la ricevuta. 

Se non si rispettano le scadenze per pagare l’Imu, né si utilizza l’istituto giuridico del ravvedimento operoso, il Comune emette e notifica allo stesso contribuente un avviso di accertamento esecutivo. È bene precisare che in tal caso, su richiesta del debitore, è possibile ripartire il pagamento delle somme dovute fino a un massimo di settantadue rate mensili, a condizione che il debitore versi in una situazione di temporanea e obiettiva difficoltà.

Esenzione IMU

Si è esenti dal pagamento della nuova IMU nel caso di:

• immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
• fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
• fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all’art. 5-bis del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601;
• fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
• fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli artt. 13, 14, 15 e 16 del Trattato tra la Santa Sede e l’Italia, sottoscritto l’11 febbraio 1929 e reso esecutivo con la legge 27 maggio 1929, n. 810;
• fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia.

Sono, inoltre, esenti i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole.

I comuni, inoltre, hanno la facoltà di prevedere l’esenzione dall’IMU in favore delle seguenti fattispecie:

• immobili dati in comodato gratuito al comune o ad altro ente territoriale, o ad ente commerciale, esclusivamente per l’esercizio dei rispettivi compiti istituzionali o statutari
• esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico a causa dello svolgimento di lavori per la realizzazione di opere pubbliche che si protraggono per oltre sei mesi  [art. 1, comma 86, della legge n. 160 del 2019].

Agevolazioni IMU

La legge prevede la riduzione del 50% della base imponibile ai fini IMU per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che:
–  il contratto di comodato sia registrato;
–  il comodante possieda in Italia la sola abitazione concessa in comodato; oltre a quest’ultima, egli può tuttavia possedere un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
–  il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

La riduzione della base imponibile si applica anche qualora, in caso di morte del comodatario, l’immobile resta destinato ad abitazione principale del coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Riduzione prevista anche per le abitazioni locate a canone concordato.

In tal caso l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune per le abitazioni diverse da quella principale o per la specifica fattispecie in questione, è ridotta al 75%.

Inoltre si prevede anche una riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu per i fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili che di fatto sono inutilizzati e disabitati limitatamente però, al periodo dell’anno in cui sussistono tali condizioni.

Dichiarazione IMU

Vi è l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU solo nei casi in cui si siano verificate modificazioni soggettive e oggettive che danno luogo ad una diversa determinazione dell’imposta dovuta e non sono immediatamente conoscibili dal comune.

La dichiarazione deve essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.

Ici, IMU, nuova IMU

La nuova IMU – che ormai “nuova” non è più ma è stata chiamata così per differenziarla dalla precedente IMU che non includeva la Tasi – è l’imposta che si applica agli immobili in Italia. È in vigore dal 2020 ed è nata appunto dalla fusione tra IMU e Tasi (la Tari resta come tassa a sé).  L’acconto IMU va pagato entro il 16 giugno, il saldo entro il 16 dicembre. 

L’imposta municipale propria (IMU) è l’imposta dovuta per il possesso di fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, di aree fabbricabili e di terreni agricoli ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing.

L’IMU è stata introdotta, a partire dall’anno 2012  in sostituzione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI). Dal 1° gennaio 2014 al 2019, invece, l’Imposta Unica Comunale, IUC, era composta da tre singole tasse: la Tari, la Tasi (la tassa sui servizi indivisibili) e l’Imu (Imposta municipale unica).

La legge di bilancio per il 2020 ha successivamente abolito, a decorrere dall’anno 2020, la IUC e – tra i tributi che ne facevano parte – la TASI. Sono, invece, rimasti in vigore gli altri due tributi che componevano la IUC, vale a dire la TARI e l’IMU.

L’IMU si applica in tutti i comuni del territorio nazionale.