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La costruzione o ristrutturazione di un immobile richiede il rispetto di requisiti tecnici che sono definiti localmente con il Regolamento Edilizio. Dopo 15 anni il Comune di Milano ha adottato un nuovo Regolamento in vigore dal 26 novembre scorso, le cui disposizioni si applicano a tutti i titoli edilizi (permessi di costruire, DIA, SCIA, Comunicazioni di Inizio Lavori) seguenti a questa data. Le disposizioni del vecchio Regolamento edilizio del 1999, invece, continuano ad applicarsi alle varianti apportate ai titoli già validi ed efficaci, all’istruttoria e al successivo rilascio di titoli edilizi relativi a istanze protocollate prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni, nonché alle pratiche ricadenti nell’ambito di applicazione delle norme transitorie del PGT (Piano di Governo del Territorio). Ma quando occorre presentare la S.C.I.A., la D.I.A. e il Permesso di Costruire secondo quando disposto nel nuovo RE di Milano? Innanzitutto occorre precisare che nel nuovo Regolamento, il Comune meneghino ha fatto una distinzione tra interventi edilizi minori e interventi edilizi maggiori.
Rientrano negli interventi edilizi minori:
- manutenzione ordinaria;
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- demolizione, ove richiesta come intervento autonomo;
- realizzazione dei parcheggi pertinenziali;
- costruzione dei manufatti provvisori per lo sport;
- interventi di rimozione dell’amianto;
- interventi in materia energetica (ad esempio realizzazione impianto fotovoltaico o solare termico non connessi ad altre opere);
- interventi in materia di verde.
Sono invece compresi negli interventi edilizi maggiori:
- ristrutturazione edilizia;
- sostituzione edilizia (demolizione e ricostruzione con la stessa superficie lorda complessiva del preesistente);
- nuova costruzione;
- ristrutturazione urbanistica.
Per realizzare questi interventi è necessario dotarsi di permessi specifici. Vediamo nei dettagli quali sono.
Innanzitutto si precisa che vi sono alcuni interventi edilizi liberi, che non necessitano di titoli abilitativi o preventive comunicazioni (art. 6, comma 1, del D.P.R. 380/2001). L’attività edilizia libera comprende gli interventi di manutenzione ordinaria e quelli volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.
Interventi edilizi minori
Non necessitano di titolo abilitativo ma solo di una Comunicazione Inizio Attività Edilizia Libera (C.I.A.L.) all’amministrazione comunale gli interventi di manutenzione straordinaria, compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio. I lavori possono partire immediatamente e concludersi entro 3 anni dalla presentazione della C.I.A.L. corredata da una relazione tecnica a firma di un professionista abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati, ai regolamenti edilizi vigenti. Nella C.I.A.L. vanno inoltre indicati i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare i lavori.
Nel caso di opere di restauro/risanamento conservativo o interventi di manutenzione straordinaria che comportano rinnovi e/o sostituzione di parti strutturali degli edifici, nonché contestuali modifiche di destinazioni d’uso con aggravio di dotazione di servizi o comunque non rientranti nell’attività edilizia libera, per eseguirle occorre presentare la S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), anche a mezzo posta con raccomandata e avviso di ricevimento. La segnalazione certificata di inizio attività è sottoposta al termine massimo di efficacia di tre anni dalla data della presentazione e il soggetto interessato è tenuto a comunicare anche la data di ultimazione dei lavori.
Interventi edilizi maggiori
Nel caso di nuova costruzione e ampliamento, ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione con la stessa superficie preesistente, o anche senza demolizione e ricostruzione, restauro e risanamento conservativo è necessario presentare la Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.). I lavori potranno essere intrapresi decorsi trenta giorni dalla data di presentazione della Denuncia ed entro un anno dalla data di efficacia, a pena di decadenza della DIA stessa. I lavori devono essere ultimati entro tre anni dall’inizio dei lavori, fatta salva diversa disposizione di Legge. La realizzazione della parte di intervento non ultimata nel predetto termine è subordinata a nuova denuncia, in quanto non è prevista dalla normativa la proroga alla DIA.
Gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia invece sono subordinati al rilascio del Permesso di Costruire. Come si specifica nel nuovo Regolamento Edilizio di Milano, i lavori possono iniziare dal giorno in cui viene rilasciato il Permesso da parte del Comune, anche per silenzio assenso, e comunque entro un anno da tale data. I lavori però devono concludersi entro tre anni dal rilascio o silenzio assenso.
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