La ristrutturazione di un monolocale di 25 metri quadrati

Step by step, i lavori di ristrutturazione e il progetto di interior design per un piccolo monolocale di 25 mq. Seguiamo in cantiere l'architetto Clara Bona

A cura di Architetto Clara Bona, Monica Mattiacci

Pubblicato il 14/04/2022Aggiornato il 14/04/2022

L’acquisto di un monolocale in una grande città può essere un interessante investimento sia come acquisto prima casa (che si può rivendere in tempi brevi non appena possibile) sia da mettere a reddito, magari ristrutturandola e cedendola in affitto.

Seguiamo l’architetto Clara Bona nel cantiere della ristrutturazione di un monolocale davvero piccolissimo, che si trova in una tipica casa di ringhiera con ballatoio.

Inizialmente questo spazio era in uno stato di grande degrado, come si può vedere dalle foto della casa prima dei lavori (più sotto). I muri erano rovinati da infiltrazioni d’acqua, con muffe e fioriture, le pareti non erano rasate e si presentavano quindi con molte irregolarità, la porta di accesso era in pessimo stato, gli impianti basici e obsoleti. Diciamo che a una prima visita non era certo una casa invitante.

Che cosa sapere sulla normativa per ristrutturare un monolocale

Anche la misura di questa unità immobiliare è davvero piccola: soli 25 metri quadrati compreso il bagno. Una superficie che è al di sotto della misura minima del monolocale, che per legge dovrebbe essere almeno di 28 metri quadrati.

Il requisito indispensabile per un appartamento di una misura così piccola è che sia ad uso residenziale: l’uso residenziale può essere certificato solo se autorizzato dal Comune con un Titolo Edilizio o sulla base del suo accatastamento, che deve essere del 1939/1940. Quando si vuole acquistare un monolocale sotto i 28 mq, si deve quindi chiedere al venditore il Titolo edilizio o la prima planimetria catastale dell’appartamento (detta planimetria d’impianto), oltre a una visura catastale.

Poi, anche se lo spazio è minimo e così piccolo, la regola da rispettare è la misura del bagno, che può essere realizzato senza finestra e dotato di aereazione forzata, ma deve avere il lato minimo largo almeno 120 centimetri. È inoltre obbligatorio anche avere un antibagno, che disimpegni il bagno rispetto al resto della casa.

La cucina invece può trovarsi nella zona giorno e non ha una misura minima. Questo dal punto di vista dei regolamenti, che prevedono la presentazione di una CILA di Inizio attività, con la quale si possono iniziare i lavori.

Se l’unità immobiliare non fosse già dotata di bagno, si deve fare il bagno interno rispettando le misure previste dal Regolamento Edilizio del proprio Comune (nelle vecchie case di ringhiera può succedere ancora di trovare monolocali senza bagno interno, con un bagno comune situato sul piano).

Una volta presentati i permessi si possono iniziare i lavori: vediamo insieme i passaggi di questa ristrutturazione.

Prima dei lavori di ristrutturazione

Le foto sotto testimoniamo come era lo stato di fatto di questo mini appartamento.

Demolizioni e rimozione in due giorni

Tutto quello che c’era è stato smantellato: sono stati tolti i mobili esistenti, si è tolto il pavimento, è stato demolito il bagno con sanitari e piastrelle, è stato sfilato l’impianto elettrico. Tutte le pareti sono state picozzate, in modo da renderle pronte per essere successivamente rasate a gesso e diventare con l’aspetto finale, lisce e dritte. Trattandosi di un piccolo appartamento, questa fase è durata solo un paio di giorni.

Costruzioni: bagno e antibagno

Il primo lavoro eseguito è stata la costruzione del nuovo blocco che contiene il bagno e l’antibagno. Le pareti sono state realizzate con il cartongesso isolato, che è più leggero, più facile e più veloce da montare. Tra l’altro le sue prestazioni termoacustiche sono migliori rispetto ai tradizionali mattoni forati, che sarebbero poi anche da intonacare e rasare.

Soppalco portante come ripostiglio in quota

Sopra al bagno e all’antibagno è stato realizzato un soppalco portante, che ha permesso di realizzare un ripostiglio in quota molto comodo in un appartamento così piccolo. L’altezza interna del bagno può essere di 240 centimetri, i soffitti sono alti 330 centimetri, quindi togliendo i 10 centimetri della soletta è rimasto un vano alto 80 centimetri, a cui si accede attraverso uno sportello d’accesso posizionato sopra alla porta.

Due porte interno muro per guadagnare spazio

La porta è una scorrevole interno muro, scelta adottata anche per la divisione interna tra antibagno e bagno, per avere più spazio ed eliminare l’ingombro della porta.

Il nuovo pavimento in parquet di rovere

Il pavimento della casa, ad esclusione del bagno, è rivestito in parquet a listoni di rovere prefinito e trattato con vernice naturale satinata. Rimuovendo il pavimento in piastrelle, si è scoperto sotto un bel pavimento originale in cementine, ma era troppo rovinato e percorso da numerose tracce rasate in cemento: per questo motivo non è stato possibile recuperarlo. Nelle foto ecco i passaggi delle fasi di posa del legno con colla.

Recupero della finestra in legno

La finestra esistente, in legno marrone, era in buono stato ed è stata quindi mantenuta e in seguito verniciata a smalto in colore bianco. E, anche grazie anche al cambio della maniglia e alla bella tenda in lino a pacchetto, la finestra è diventata visivamente decisamente più contemporanea.

Restauro vecchia porta esterna

Anche la porta esterna è stata restaurata e recuperata, anche se il lavoro è stato più complesso perché era molto ammalorata. È stato poi montato un nuovo pannello bianco all’interno e si è poi fatto il cambio della serratura a fine lavori.

I lavori nel bagno

Come prima cosa sono stati tracciati gli impianti.

Successivamente si è passati alla posa delle piastrelle. Tutto il bagno è stato rivestito con piastrelle rettangolari bianche da 7,5 x 15 cm (di Cesi), mentre per il pavimento è stato scelto un gres porcellanato effetto cementine con un decor in bianco e nero (di Ceramica Fioranese).

Nella zona antibagno, entrando a destra sono stati posizionati il lavandino e la lavatrice di misura small, profonda solo 45 centimetri, mentre a sinistra il fondo del bagno è occupato da una comoda doccia.

Tinteggiatura pareti

Finiti gli impianti e la posa dei pavimenti e dei rivestimenti, sono state dipinte le pareti, che sono tutte bianche, con una sola eccezione: la parete di fondo del soggiorno-camera-cucina, per la quale si è scelto un tenue azzurro polvere, tinta ripresa anche nel bagno sulle pareti non piastrellate.

Impianto di riscaldamento ad aria, niente gas

L’impianto di riscaldamento è stato risolto ad aria, perché si è deciso di eliminare il gas e avere tutto elettrico. C’è quindi uno split interno, che funziona anche per il raffrescamento, mentre in bagno è stato installato uno scaldasalviette elettrico.

Arredi su misura per utilizzare ogni centimetro del monolocale

Appena finite tutte le opere edili si è organizzato il sopralluogo con il mobiliere, che ha fatto il rilievo per la costruzione dei mobili su misura: una scelta dettata dal fatto di voler utilizzare al massimo e fino ad ogni centimetro gli spazi a disposizione.

mobili monolocale rilievo della cucina sotto alla finestra

Rilievo delle misure per la cucina sotto alla finestra

La cucina sfrutta il sotto finestra

La cucina si sviluppa sotto alla finestra con il bancone che sfrutta anche interamente la rientranza sotto l’infisso per utilizzare anche quello spazio.

Ci sono poi dei pensili quadrati, posizionati sulla parete perpendicolare a quella esterna, e qualche mensola. Il frigo è sottopiano, lavapiatti da 45 centimetri, fuochi a induzione, forno e lavello.

Nicchia arredata per non perdere spazi utili

La nicchia nella parete è stata attrezzata in parte con due moduli contenitore (base e pensile) e nel mezzo con una mensola a misura. Davanti alla nicchia, per mangiare o lavorare, è stato previsto un piccolo tavolo tondo bianco, con gamba centrale, che ha un ingombro limitato.

Mensole per arredare una mini parete

Due piccole mensole arredano la parete tra la cucina e la porta di ingresso

Il letto contenitore fa anche da divano

Per il letto si è scelto un modello con contenitore a una piazza e mezza di 130 centimetri di larghezza, che di giorno grazie a qualche cuscino si può usare anche come divano. La scelta più naturale sarebbe caduta su un divano letto, ma poi per un utilizzo quotidiano bisogna considerare anche la praticità delle soluzioni.

Ante a specchio per ampliare effetto di profondità dell’ambiente

L’armadio, sulla parete che confina con il bagno, è stato tutto rivestito (anche il fianco) con specchi, sia per mimetizzarlo nello spazio sia per ottenere un effetto visivo di maggiore ampiezza.