Recupero dei seminterrati in Lombardia: la nuova legge e le sue limitazioni
È stata approvata lo scorso 28 febbraio la Legge Regionale che consente - in Lombardia - il recupero dei seminterrati a fini abitativi. Per ottenere l'agibilità, i locali dovranno avere altezza minima di 240 cm e rispettare i requisiti igienico-sanitari previsti dai regolamenti Comunali. I Comuni potranno escludere i recuperi in alcune parti del territorio che presentano caratteristiche particolari.
In Lombardia sarà presto possibile il recupero dei seminterrati per renderli abitabili: la nuova regolamentazione riguarda vani e locali che costituiscono alloggi indipendenti oppure annessi a un’abitazione, un negozio o un ufficio. È stato infatti varato dal Consiglio Regionale della Lombardia il progetto di legge 258 (la nuova legge, che sarà pubblicata a giorni, non ha ancora un numero). La definizione di seminterrato nel testo è la seguente: “il piano di un edificio il cui pavimento si trova a una quota inferiore, anche solo in parte, rispetto a quella del terreno posto in aderenza all’edificio, e il cui soffitto si trova, anche solo in parte, a una quota superiore rispetto al terreno posto in aderenza all’edificio”. Tra magazzini, taverne, locali negli scantinati e altre tipologie di vani, si stima che esistano in Lombardia almeno 40.000 locali seminterrati che rispondono a questa descrizione, soprattutto nella provincia di Milano.
La legge si applica agli immobili esistenti o a quelli per la cui costruzione sia già stato conseguito il titolo abilitativo edilizio o l’approvazione dell’eventuale programma integrato d’intervento richiesto alla data di approvazione della delibera dal consiglio comunale. Nei nuovi edifici, la normativa per il recupero dei seminterrati potrà essere applicata solo 5 anni dopo la costruzione; in seguito non si potrà cambiare per 10 anni la destinazione d’uso dei locali.
Per poter essere recuperati e dichiarati agibili, i seminterrati dovranno rispondere ai seguenti requisiti:
– avere un’altezza minima dei soffitti di 240 cm (30 cm in meno quindi rispetto alle altre abitazioni per le quali sono richiesti almeno 270 cm)
– rispettare i rapporti aeroilluminanti ovvero il rapporto tra la superficie del pavimento e quella delle aperture. La differenza, prevista dalla nuova legge, è che – se la superficie finestrata non è sufficiente – come spesso accede nei seminterrati – il rispetto dei rapporti aeroilluminanti potrà essere garantito anche con l’ausilio di impianti tecnologici di ventilazione e illuminazione che integrino l’aerazione e l’illuminazione naturale
– rispettare i requisiti igienico-sanitari previsti dai Regolamenti Edilizi e d’Igiene del Comune in cui si trova l’immobile e già in vigore per tutte le altre tipologie di abitazioni.
La Legge per il recupero dei seminterrati non entrerà in vigore prima di 120 giorni dalla data d’approvazione (28 febbraio 2017), quindi non prima di luglio 2017. In questo periodo di tempo le amministrazioni comunali avranno la facoltà di escludere la possibilità del recupero per alcune zone del territorio in base alle seguenti motivazioni:
– rischio idrogeologico, in particolare per aree soggette ad allagamenti
– fenomeni di risalita della falda acquifera
– difesa del suolo
– necessità di tutela paesaggistica
– necessità di tutela igienico-sanitaria
– bonifiche in corso o già effettuate nell’area In seguito a nuovi eventi, per esempio un’alluvione, o al presentarsi di nuovi fattori di rischio, i Comuni avranno però la possibilità di aggiornare i criteri di esclusione anche dopo la scadenza dei 120 giorni.
Una volta che saranno state stabilite e regolamentate queste esclusioni, sarà possibile richiedere l’agibilità per i seminterrati che rispondono ai necessari requisiti. Come per le altre pratiche edilizie, bisognerà rivolgersi agli uffici tecnici del Comune in cui si trova l’immobile e seguire le procedure indicate.
A differenza di quello dei sottotetti, il recupero dei seminterrati non viene qualificato come nuova costruzione: gli oneri da versare sono quindi connessi al tipo di intervento edilizio. Sono esclusi dal contributo di costo di costruzione (di cui al DPR 380/2001, art. 16, comma 3D), i seminterrati con superficie lorda di pavimento inferiore a 200 mq (se per uso residenziale) o inferiore a 100 mq (se per altri usi e se sono pertinenze di abitazioni). Soltanto se il recupero del seminterrato è un lavoro di grossa entità che aumenta il carico urbanistico della zona in cui si trova l’immobile, è previsto l’obbligo di reperire nuovi spazi per parcheggi e servizi, ma si tratta di casi piuttosto rari.
