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Sottotetti, interni di innegabile fascino
Da qualche tempo il mercato immobiliare ha iniziato a registrare segnali di crescita. In particolare, i sottotetto negli anni hanno incrementato la propria “popolarità”, rivelandosi immobili molto apprezzati. Connotati entrambi da atmosfere ricche di fascino, sono accomunati anche dall’allettante prospettiva di poter spesso aumentare la metratura, sfruttando le altezze con soppalchi o ricavando interi nuovi livelli mansardati.
Single, coppie o famiglie “giovani” vi trovano gli spazi adeguati per i più diversi stili di vita: ampi open space, perfetti per ricevere amici e per vivere la casa in modo conviviale; ambienti a doppia altezza o con soffitto spiovente, ariosi e illuminati da nuove aperture realizzate nel tetto, dove rilassarsi o anche ricavare un home office per lavorare da casa in tutta comodità; oppure ancora mansarde accoglienti e suggestive, dove trovare un “rifugio” e godere dell’agognata privacy, lontano dal clamore familiare al piano di sotto.
Il crescente successo di questa tipologia abitativa ha dato impulso, nel caso del recupero dei sottotetti, all’efficientamento energetico di parti strategiche delle costruzioni come le coperture. Un ruolo di incentivazione non indifferente, nella messa a nuovo di questi immobili, lo hanno certamente giocato i bonus fiscali, concessi ancora per tutto il 2024: la detrazione del 50% per le ristrutturazioni e soprattutto quella del 50-65% per i lavori finalizzati al risparmio energetico, fondamentali proprio in abitazioni che si trovano sottotetto e che possono essere quindi soggetti a umidità o caldo/freddo eccessivi, se non opportunamente coibentati con opportuni interventi edilizi.
Un aspetto da non trascurare, in fase di acquisto di un sottotetto, è proprio la voce che riguarda le spese per una ristrutturazione “importante”, che può comprendere anche la realizzazione di nuovi solai, la verifica statica di elementi strutturali, la coibentazione, ma anche il costo del progettista e della richiesta dei permessi per l’abitabilità o il cambio di destinazione d’uso, qualora per caso non siano già stati richiesti e ottenuti da precedenti proprietari.
Investire in un sottotetto
Comprare un appartamento sottotetto può essere un affare, soprattutto se ancora da ristrutturare. Ecco tutto ciò che si deve sapere e che cosa bisogna valutare nel primo sopralluogo, informandosi presso l’agenzia immobiliare, i proprietari e gli uffici tecnici comunali, prima di compiere il passo.
Acquistare un sottotetto e trasformarlo in mansarda da abitare
Una mansarda – è innegabile – è un tipo di abitazione che conquista al primo sguardo: grazie a particolari architettonici d’appeal come travi a vista, pilastri e lucernari, e anche alla posizione in genere alta, che domina sul paesaggio di solito cittadino. L’acquisto di un sottotetto comporta sicuramente dei vantaggi, in primis un prezzo al metro quadro più basso rispetto a quelli di mercato. Ciò è dovuto a una serie di caratteristiche che, per i comuni standard di valutazione immobiliare, concorrono a definire gli ambienti come meno performanti, per esempio dal punto dell’efficienza energetica o delle altezze. Il primo di questi fattori però può essere totalmente contrastato con una ristrutturazione ad hoc, che preveda una corretta coibentazione in particolare dei soffitti e la scelta di serramenti perfettamente isolanti. Il fascino di vivere in mansarda, poi, e le ambientazioni calde e accoglienti che vi si possono creare ripagano di ogni difficoltà iniziale. Anche l’assenza di terrazzi e balconi può essere superata realizzandone ex novo nella copertura, dopo aver effettuato le opportune verifiche e richieste di permessi, non da ultimo al Condominio. Anche le altezze, a volte non a norma, possono essere modificate e rese adeguate a quanto richiesto dalla normativa vigente con interventi come il ribassamento della quota del pavimento o addirittura “alzando” l’intera copertura. Una voce consistente del preventivo di spesa, poi, è quella che riguarda gli impianti (idrico-sanitario, elettrico, di climatizzazione). Da non dimenticare infine che il bonus ristrutturazione del 50% e l’ecobonus del 65% per i lavori di efficienza energetica.
Comprare una mansarda abitabile
La prima cosa da verificare è che il bene sia acquistabile ovvero che sia svincolato dalle proprietà condominiali e poi che sia oppure no di pertinenza dell’appartamento sottostante.
La seconda cosa da valutare è l’abitabilità dei locali. Gli spazi devono a tal fine avere delle dimensioni geometriche e fisiche atte alla permanenza nel tempo delle persone e rispettare appositi requisiti di aero-illuminazione. Un tecnico può in questo caso aiutare, prendendo le misure della superficie, le altezze del volume e le dimensioni delle eventuali finestrature per calcolare se i parametri richiesti dal regolamento d’igiene locale vengono soddisfatti.
Se la mansarda è già ristrutturata è utile la scheda catastale, poiché attraverso la tipologia di destinazione degli ambienti si comprende quali siano abitabili e quali semplicemente agibili (tra questi ultimi ad esempio spazi di distribuzione, lavanderie, cabine armadio, sgabuzzini).
Considerare l’involucro architettonico
Altro step di verifiche da fare prima di comprare una mansarda, in caso ci si renda conto che sono necessarie delle opere di miglioria, con l’obiettivo di soddisfare i parametri richiesti per legge, è considerare se sia possibile o meno intervenire sull’involucro architettonico. Vale a dire sulla copertura e sul solaio di calpestio della mansarda stessa, per poterne eventualmente modificare il posizionamento in quota – al fine di alzare il tetto o abbassare il pavimento per raggiungere le altezze corrette – e per riuscire ad allargare le aperture preesistenti o creare nuove finestre (nel rispetto dei parametri di aero-illuminazione).
Tutte le informazioni del caso si possono reperire sia dall’amministratore, poiché alcuni regolamenti di condominio vietano opere di modifica delle parti comuni esterne, sia dall’ufficio tecnico comunale, i cui dipendenti sono a conoscenza della presenza o meno di vincoli storici, urbanistici, sovra-comunali.
copertura con finestre per tetti Velux
Sottotetto e mansarda: valutare comfort ed efficienza energetica
Se dal punto di vista urbanistico e architettonico l’unità immobiliare che ci interessa risulta a norma, ci sono però altri aspetti da considerare prima dell’acquisto, legati al comfort di chi la abiterà e all’efficienza energetica. Gli ambienti all’ultimo piano, direttamente sotto alla copertura, possono infatti soffrire di grandi sbalzi termici, soprattutto stagionali. Ciò comporta una diminuzione del benessere delle persone e soprattutto un fattore di spesa per il controllo delle temperature, sia in estate sia in inverno.
Sarebbe bene pertanto, prima di comprare una mansarda, valutare con un professionista il grado di isolamento del tetto, la sua età, la tenuta e le performance dei serramenti. In caso di opere di ristrutturazione consistenti (dal punto di vita cantieristico ed economico) è sempre possibile rinnovare il manto di copertura, inserendo esternamente un pacchetto termoisolante, e provvedere alla posa in opera di finestre a raso di ultima generazione. Quando al contrario la mansarda è finita e non si prevedono grandi lavori, si può considerare un eventuale isolamento interno, più semplice e meno oneroso da realizzare, però anche meno efficiente oltre che elemento di abbassamento dell’altezza dei locali.
Facile e possibile invece la sostituzione delle finestrature con modelli di uguali dimensioni ma dalle prestazioni tecnico-isolanti sensibilmente migliori.
finestre per tetti Velux con sistema Active
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