L’acquisto di una mansarda può rappresentare un ottimo investimento, dato che ha in genere costi inferiori rispetto a un appartamento a un piano alto non sottotetto. E la convenienza è ancora maggiore in questo periodo, dato che il Superbonus permette di realizzare numerosi interventi godendo di una elevatissima detrazione fiscale, pari al 110%, per i lavori di isolamento, di climatizzazione e per quelli “trainati”, come la sostituzione delle finestre, che consentono di rendere l’abitazione molto più confortevole dal punto di vista della temperatura indoor (che in una mansarda senza adeguata coibentazione può risultare più fredda in inverno e più calda in estate).
Considerando anche la possibilità di aprire nuovi lucernari nella copertura per una corretta aeroilluminazione o di realizzare anche aperture più grandi o più numerose di quanto necessario, si può anche rendere la casa luminosa e bella, senza dover rinunciare nemmeno alla possibilità di avere spazi esterni come i balconi, ovvero piccoli terrazzi ricavati nel tetto, detti terrazzi a tasca. Perché infatti la loro realizzazione è possibile a patto di rispettare alcuni aspetti. Vediamoli, leggendo a questo proposito la la risposta del nostro esperto alla domanda di un lettore:
Abito in una mansarda che ho ristrutturato quest’anno, ma i proprietari degli appartamenti sottostanti si sono opposti alla costruzione di una terrazza a pozzo o, in alternativa, di un balcone. Esiste una normativa che mi permetta di eseguire i lavori senza il loro permesso?
Il proprietario della mansarda che intende realizzare una terrazza o un balcone sul tetto comune, può eseguire l’intervento a patto che lo stesso non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio e – requisito altrettanto essenziale – non precluda agli altri condòmini, anch’essi proprietari del tetto, la possibilità di utilizzare il tetto, ad esempio per posizionare un’antenna o dei pannelli fotovoltaici.
Interventi sul tetto ammessi se non pregiudicano stabilità e decoro
L’articolo 1102 del Codice civile dispone che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa». Nel caso in oggetto, quindi, è da considerarsi nulla la delibera assembleare che vieti la costruzione della terrazza a pozzo o del balcone.
Sul tema – molto delicato e di frequente oggetto di contenziosi tra condòmini – si è espressa a più riprese la Corte di Cassazione. Con la sentenza n. 13503 del 20 maggio 2019, i giudici supremi hanno osservato che «qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto». In sostanza, secondo la Cassazione la modifica di una porzione del tetto, fra l’altro in prossimità della mansarda, non limita il diritto degli altri condòmini a godere della copertura.
Per la Suprema Corte, il proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio «può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene».
Clicca qui per vedere l’intero progetto della casa della foto con tarrazzi a tasca – Progetto del geom. Tommaso Mantovani, Milano, mantovanito@tiscali.it su idea di Titta Perticucci, titta61@gmail.com. Foto: Cristina Fiorentini
Sì alla terrazza nel tetto anche se il Regolamento pone un divieto
Nel caso specifico, inoltre, un regolamento condominiale di tipo contrattuale poneva il divieto assoluto di realizzare interventi che potessero pregiudicare la simmetria e la stabilità del tetto dell’edificio. Per i giudici la nozione di alterazione dell’estetica va, però, intesa «in senso peggiorativo e non come volta a reprimere qualsivoglia modifica dell’aspetto dell’immobile».
A proposito dell’articolo 1102 del Codice civile, i giudici spiegano che la norma è intesa ad assicurare al singolo partecipante le maggiori possibilità di godimento della cosa comune (in questo caso il tetto) anche per fini esclusivamente propri. «Pertanto – si legge nella sentenza della Corte – qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto».
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